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广州严打哄抬房价背后:去年底现“翘尾”行情,楼市局部“暗流涌动”

2021-02-26    来源:威海凤凰湖

根据广州中原研究发展部监测,2020年,广州一手住宅网签成交100905宗,同比上升27%,一手销售均价为30025元/平方米,同比增幅约为5%;二手市场成交宗数为131009宗,同比回升21.9%,回暖趋势明显。

  躁动了数月的广州楼市,在几张真假难辨的小区业主群谈论集体涨价聊天记录被曝光后,迎来了官方的关注与发声。

  1月5日,广州市住房与城乡建设局表示,为进一步加大房地产市场监管力度,营造更加公开发表半透明的市场环境,近期,广州市住建部门按照工作计划,正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动,严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、欺诈销售等违法违规行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序,贯彻确保购房群众合法权益。

  此番倾听背后,是广州楼市在2020年年底的确出现了一波“翘尾”行情,无论是一手或是二手,都走进了量价齐升的态势。

  根据广州中原研究发展部监测,2020年,广州一手住宅网签成交100905宗,同比上升27%,一手销售均价为30025元/平方米,同比增幅约为5%;二手市场成交宗数为131009宗,同比回落21.9%,转好趋势明显。

  受到市场表现的影响,广州天河、黄埔和南沙等局部区域业主情绪也随之波动。在天河区的部分热销楼盘中,业主反价的情况频频出现,中介也意图推涨业主的挂牌价。不过必须认识到的是,这是局部现象,广州整体成交依然稳定,业主心态也广泛理性。“不是所有板块都好卖,不应过度炒作。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为。

  楼市局部加剧

  广州楼市局部躁动,是不争的事实。

  地产经济学家邓浩志分析指出,进入2020年5月后,广州新房就逐步驶入“快车道”,成交量一路高歌猛进,环比倒数10个月增长,其中自9月起倒数四个月单月成交量均突破了一万套大关。12月更缔造单月成交价17243套的历史纪录;二手房市场同样大热,自2020年7月开始,广州二手房每月成交量都突破万套。

  从房价表现来看,2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方米,同比下跌7.8%。从各区网签均价来看,涨幅明显主要集中于中心区天河、海珠、越秀等热点区域,涨幅分别约15.5%、9.0%、8.7%。另外,增城区网签均价不升反降,同比下跌6.5%。

  实际上,广州楼市的这一波局部行情市场普遍有所预期。

  肖文晓分析称之为,广州市场转暖的原因在于,2020年以来,广州围绕人才引进出台了许多大力的政策,广州楼市原先被压迫的市场需求以求释放,新的市场需求不断涌入,带动楼市需求回落;此外,广州作为一线城市和大湾区的核心城市,城市的居住价值和投资价值不断得到认可。

  这的确是市场变化的基本因素,而且广州局部热点区域更有的不仅是来自广州本地的潜在客户,部分深圳的客户也伺机而动,天河区、黄埔区和南沙区是他们最为关注的区域。一名来自深圳的客户告诉他21世纪经济报道记者,广州向东发展,黄埔的产业、市容让他们看见了深圳的影子,这让他们笃定寄予厚望。

  广州东边的房子的确不愁买,热点的一手房要靠抢走。陈明从容广州的楼盘多时,意向售予天河与黄埔交界处的楼盘,保利天汇、富颐华庭和万科城市之光都在他的计划范围内。他本十分佛系,但当他遭遇开盘即售罄且他没有选到适合的房源之后,心态就变了,匆匆在另一个楼盘散户之时售予了一套房产。

  一手尚且如此,二手业主的心态也强硬了起来。林元近期想入手天河区一热点楼盘,但却遇到了一些问题。“本来打算签下了,价格也讲好了,但业主忽然要求加价。”天河区牛奶厂片区的业主李泽也称,“中介最近老给我打电话,要我悬挂高价,我那里都还不可以卖二手。”

  天河天朗明居片区的中介小于在拒绝接受专访时也指出,“卖给没房卖了,一手二手都一样。是事实,并不夸张!从2020年10月开始(就这样),这个月就等有没盘放出,客户一大把,愁盘。”

  市场情绪渐稳

  事实上,虽然天河、黄埔等区域呈现供不应求的市场情况,但广州楼市向来少有抹黑情绪,即使可能不存在“哄抬房价”的情形,业主也普遍并不买账,交易不道德都较为理性。从业主的预期价格来看,市场也没有显著上涨的情绪。

  中原地产的数据表明,目前广州各个区报价经常出现不同程度的上扬,其中以中心区报价上调幅度最为明显,比如黄埔、天河、海珠等区域报价上调幅度分别为18.0%、10.1%、11.6%。而花都、增城等外围区域报价上调幅度则偏小,仅7.4%、4.0%。

  肖文晓指出,广州各个区域和板块的楼市是有分化的,并不是什么板块的房子都好卖,因此也不是所有板块都不具备涨价的基础,目前二手房业主涨价的现象也就是天河、黄埔。

  刘东的房子在海珠区,因为房子较为老旧,他有出手的想,但一直没有找到适合的时机。“我们这边旧校区,不有可能(上涨)也没条件,这一年涨的是天河、黄埔,跟别的区没啥关系。”

  实际上,即便是天河和黄埔的业主,也有不少认为市场不存在“非理性”因素,即便是热点片区,业主也理性看待房价的展现出。一名天河牛奶厂片区的业主指出,“抱团炒高价就是不合理。你真的实在牛奶厂能够到7.4万吗?总觉得这个价格很多水分。”

  黄埔区某大盘的一名业主也表示,他不注目小区房价的变化,“不太关心,都是虚的。”

  事实上,广州本地的市场人士的共识也是,广州市场不会基本稳定。“(哄抬房价),也就说道说而已。一旦想卖,你能信业主群里面的话?想卖的都会随行就市的。现在要做到的事就加强预期管理和舆论引导,减少市场数据披露的透明度,稳定市场供求关系,防止各方过度炒作。”长期观察广州楼市的黄林指出。

  广州中原研究发展部在最新的一份报告中也认为,“广州楼市整体基本面持续向好,未来更多买家将需要取得购房资格。目前买家入市热情居高不下,无论是带上看量还是新增客户数量均呈现稳步上扬的态势。”2021年广州市场可能先迎接一波“小阳春”,预计月度成交价未来将会维持在11000宗以上的高位,多达2020年水平,价格则微幅下调或维持平稳为主。


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