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12月哈尔滨土地成交总面积26.04万平!二手房价格整体下跌

2021-02-22    来源:威海凤凰湖

原标题:12月哈尔滨土地成交价总面积26.04万平!二手房价格整体暴跌

“坚决房子是用来住的、不是用来炒的”。

过去一年,这一句话一直伴着耳边,多次被反复强调。

在2020年最后一月中,哈尔滨楼市市场价格整体呈上升态势,不少网友私信说道此时可不可以买房,该不该买!还是那句话,投资的话就要慎重了。

概述

2020年12月,100个重点城市二手住宅市场均价为15340元/平方米,环比下跌0.05%,同比上涨1.83%。随着疫情的影响逐步褪色,市场活跃度逐步提高,3月份开始价格环比涨幅持续扩大,随着6、7月份以来全国多地纷纷出台放宽调控政策,市场均价环比涨幅自6月份开始呈现回落迹象,市场均价维持温和下跌,整体来看二手住宅市场平稳发展。

2020年终于画上了句号,网友失礼这一年终于过去了。今年全国各地楼市降价声音一片,上半年成交情况惨淡,下半年情况有所恶化,但要重返上一年水平恐怕有些许难度。在前三季度,哈市二手房量价齐降,由于人口流动性变差,出租市场也同样面对窘境,租金下滑。购房者开始主导市场,大多数二手房持有者由于急于所求,不得不“自给自足一刀”,可是购房者似乎并不失望。第四季度里,政策开始干预市场,从道外区的购房补贴,到哈市“14条”的经常出现,都显现出政府纾受困楼市的态度,各房企也卯足了劲打折广告宣传。这一年对于刚需购房者来说,真是一个“春天”。

城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01.房地产开发企业资质有效期5年 2021年1月1日起实施

为规范房地产开发经营不道德,推动高标准房地产市场体系建设,我省《黑龙江省房地产开发企业资质管理实施细则》于近期至 12 月 12 日,公开征求意见。《细则》计划自 2021 年 1 月 1 日起施行。依据《细则》,未获得房地产开发资质等级证书的企业,不得专门从事房地产开发经营业务。我省房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四个资质等级。房地产开发企业的资质有效期为 5 年,房地产开发企业应该在资质有效地期满前 3 个月内,到原资质审核部门申请办理了资质沿袭。对于无正当理由不参与资质沿袭、不合乎原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门不予降级或者吊销资质证书。

02.印发 | 我省拟用 3 年基本解决问题建设工程消防历史遗留问题

为化解建设工程消防历史遗留问题安全风险,切实维护人民群众生命财产安全,省寄居建厅就白鱼公布的《关于解决建设工程消防设计审查竣工验收历史遗留问题的通知》,我省拟用3年时间即2021年1月1日起着2023年12月31日,基本解决问题建设工程消防历史遗留问题。依据征求意见《通知》,各地由政府主导、住建部门牵头、行业主管部门配合,创建专班,对本辖区内1998年9月1日至2019年6月30日期间未展开消防设计审查竣工验收或竣工验收不合格的建设工程调查摸底,分类创建工作台账。牵涉到类别分别为:消防申请办理要件或资料缺陷、未遵守消防设计审查或未按图施工、未遵守消防验收(备案)程序、经消防验收或备案抽验不合格、建设主体不履行义务、历史文物建筑等难以排查。

03.哈新区全面推行建筑铭牌制 设计信息嵌入建筑外墙一目了然

日前,哈尔滨新区管委会实施了《哈尔滨新区建筑铭牌制度(试行)》和《哈尔滨新区总规划师工作制度(试行)》。为进一步塑造成城市风貌特色,提高城市建筑品质,哈尔滨新区还创建了建筑铭牌制度。新建项目竣工验收后,在单体建筑主入口或群体建筑标志性入口设置“建筑铭牌”,标明设计师、评审专家、设计单位、开发单位、施工单位、监理单位、设计时间等涉及设计信息,映射建筑外墙永久留存展示,以此充分激发建筑师的荣誉感,提高对建设项目总体布局、空间造型、平面功能等创作设计质量;希望总规划师参与项目方案设计到竣工验收全过程,指导设计方案彰显地域特征、功能特色、时代风貌;增强建设单位在建筑工程质量领域的首要责任和勘查、设计、施工单位的主体责任,以此提升新区沿江、沿河等重要节点区域城市建筑和空间环境品质,展现出新区建设风采。

2.1.2 行业动态

01.松北区乐业镇青年村污水处理站及管网建设工程拟下月末开建

“ 哈尔滨市松北区乐业镇青年村污水处理站及管网建设工程 ” 已经由上级主管部门批准后建设,松北区乐业镇人民政府现对该项目的施工进行公开招标。该项目改建室内厕所 255 户,计划下月末施工。依据招标文件,松北区乐业镇青年村污水处理车站及管网建设工程建设地点位于乐业镇青年村。该项目新建污水处理站 1 座,设计污水处理能力为 60 立方米 / 日。改建室内厕所 255 户,下穿出户管 7650 米,新建化粪池 255 座,下穿搜集管线 5911.06 米,处置站退水管线 370.51 米。项目计划工期为 2020 年 12 月 31 日至 2021 年 7 月 30 日。

02.明年5月 江北又有两所民生确保幼儿园完成装修

黑龙江省哈尔滨新区教育系统民生确保幼儿园买入项目-装修项目(绿地海域及华润中海江城幼儿园)已由上级部门批准后建设,松北区教育局现对该项目施工展开公开招标。该项目涉及两所幼儿园,拟本月末施工,预计2021年05月30日完成装修。依据招标文件,绿地海域幼儿园坐落于丁香大道以东,热源路以北;华润中海江城幼儿园坐落于虎园路以南,松北大道以东,商业大学以西合围处。绿地海域幼儿园占地面积约6000平方米,建筑面积3000平方米,班型9;华润中海江城幼儿园:占地面积约3000平方米,建筑面积1934.26平方米,班型6 。

03.哈尔滨市增强既有房屋结构拆改管理 未经审核擅自拆改

今后市民、商家不得随意拆改房屋。《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步增强既有房屋结构拆改管理有关事宜的通知》发布(以下简称《通知》)。《通知》规定,今后哈尔滨市房屋结构拆改审批权限劳改至各区,市民、商家因生产经营、发展经济等必须拆改房屋结构的,应提早申请,对未经审批拆改的,移交执法部门。按照《通报》要求,哈尔滨市各级管理部门将既有房屋结构拆改纳入重点监管领域,进一步理顺房屋结构拆改监管体制,确保房屋结构拆改“坎得出、管得寄居”。同时,房屋所有人、用于人必须按照房屋设计的结构和用途,合理使用房屋,确保房屋结构的整体性和安全性。

2.2 土地市场解读

2.2.1 12月土地市场遇冷 2宗成交未有出让

整体来看,2019年12月哈市合计共有6宗土地成交价,成交地块总面积26.04万平方米,2019年的第四季度是全年土地市场最活跃时段,从而也造就楼市市场加剧。

2020年1月,共计成交价土地9宗,成交地块总面积达49.47万平方米,转让土地3宗,转让面积约26.43万平方米。

再看2月,总计成交价土地4宗,成交地块总面积37.26万平方米,转让土地2宗。转让地块总面积约28.96万平方米。

到了3月,经历了前两个月的低潮期后,三月份土地市场迎来了推地大爆发,3月份转让土地19宗,转让地块总面积64.83万平方米。但成交价情况惨淡,仅有1宗土地成交价。

与2019年相近,2020年4月同样是哈尔滨土拍电影市场的高潮期,4月成交价土地18宗,成交地块总面积55.94万平方米,转让土地7宗,转让地块总面积25.76万平方米。

转入5月份,土地市场的热度依旧沿袭,5月出让土地19宗,转让地块总面积超过了142.87万平方米,成交略少,仅成交1宗土地,成交面积约1.02万平方米。

到了6月份,哈尔滨土拍电影市场的热度仍然不减,由于5月份大幅供应土地,6月成交土地高达20宗,创下半年之最,成交价地块总面积约140.17万平方米,但转让土地略少,仅有3宗,出让地块总面积43.90万平方米。

7月份,哈市土拍市场的热度逐渐缩减,7月份共计成交价6宗地块,成交价地块总面积为31.16万平方米,仅为6月成交价总面积的22%。

8月份,哈市土拍电影市场的热度转好,8月共计成交8宗土地,成交价地块总面积为90.79万平方米,为7月成交价总面积的2.9倍。

由于7、8月份土地供应量持续减弱,9月份仅成交6宗土地,成交价地块总面积为36.79万㎡,仅为8月成交总面积的40.5%。但9月土地出让数量剧增,9月共计转让土地19宗,转让地块总面积约90.1万平方米,为8月出让总面积的2倍。

进入10月份,由于上月土地供应量增加,10月共有17宗土地成交,成交价地块总面积为83.15万平方米。出让方面,10月共计7宗土地出让,总推地面积超强33万平。

11月份,哈市土地市场热度逐渐消失,11月共有7宗土地成交,成交价地块总面积约22.01万平方米,出让地块总面积约29.64万平方米。

最后一个月,哈市土地市场遇冷,12月仅有2宗土地成交价,成交地块总面积约23.53万平方米,而出让方面,12月无土地出让消息。

数据来源:哈尔滨国土局;整理:诸葛找房

去年12月土地成交价与出让情况成绩优异,成交价总额165159万元。

进入2020年1月,土地热度较去年12月有所增加,共成交价9宗地,成交价总额为304778万元。

2月份与1月相比有所减少,共成交4宗地,成交价总金额为125015万元,且溢价率为0,与1月份成交总金额相比,约为1月的五分之二。

3月份与前两月比起有所增加,共转让19宗地,成交价1宗地,成交价总额为183896万元,约为2月成交价总额的1.5倍。

4月份土地市场热度又再一次被点燃,共计成交18宗地,出让7宗地,成交总额为282179万元,约为3月成交总额的1.5倍。进入5月,虽转让地块不少,但仅成交价了1宗土地,成交总额为2020万元。

到了6月,共计成交20宗土地,刷新2020上半年之最,成交价总额为776217万元,约为上月成交价总额的384倍之多。

7月份,土地市场的热度稍缓,共出让6宗地,成交价9宗地,成交总额为148117万元,约为6月成交价总额的19%。

转入8月,哈市土地市场回暖,8月有地王产生,所以虽仅成交价6宗土地,但成交总额以高达662417万元,约为上月成交总额的4.5倍。

9月份,土地成交价再次遇冷,仅成交6宗土地,成交总额为50815万元,约为8月土地成交价总额的7.7%。

10月份,土地市场热度重燃,共计成交17宗土地,成交价总额为344547万元,与9月土地成交价总额50815万元相比,10月土地成交价总额约为9月土地成交总额的6.8倍。

转入11月份,哈市土地市场的热度逐渐消退,11月总计成交价7宗地,成交价总额为116855万元,约为上月成交总额的33.9%。

到了12月,与哈市天气一样,12月土地成交价情况同样热烈,仅成交2宗地,成交总额为100186万元。

2.2.2 ,12月哈尔滨2宗地块成交价,总成交金额100186万元

12月土地成交价2宗,用地性质2宗均为住宅用地,成交总额100186万元。与11月土地成交总额116855万元相比,12月土地成交总额约为11月土地成交价总额的85.7%。成交地块总面积达235314㎡,约为上月成交总面积的1.07倍。

成交地块总结分析

12月哈市土地市场成交价的2宗土地均坐落于道外区,其中1宗位于道外区东棵街附近,地处三环内,起周边多为老旧小区,生活氛围浓郁,交通及设施设施齐全,但其周边建筑破旧,环境较差,居住于舒适度的佳。此外,此宗地块竞得房企为碧桂园集团,此次地块的顺利竞得也是碧桂园集团首入道外区,而他不会带来什么样的项目呢,大家敬请期待。

第二宗土地坐落于道外区长江路附近,受到道外区政府整体向东迁入的影响,未来该片区一带也将迎来一波利好。

成交价地块卫星示意图

2.3二手房市场理解

2.3.1 12月份二手房市场价格继续下降

12月份哈尔滨市二手房挂牌价为11025元/㎡,环比降幅0.27%,同比涨幅1.12%。哈尔滨二手房价格已经连续三个月下降,本月降幅较11月有所收窄,二手房市场存量加大,去库存时间较长。

在2019年12月和2020年12月,哈尔滨二手房挂牌量都达到高峰期,受到疫情影响,今年回乡置业又会冲击,因此春节期间哈市楼市情况也不乐观。有价无市可以总结目前哈市二手房市场局势,在2020年7月份,超过全年二手房价格最低水平,9月份重返1月份价格水平,随后持续上升。在全年二手房价格中,2-6月份中价格经常出现断崖式下跌,二手房交易几乎停滞,下半年楼市稍有转好,但市场行情也未见太大起色。2020年3月,为全年挂牌量最低点,12月超过全年最高水平,库存数量约17万+,充足市场消化3-4年,加上哈市新建一手房源数量,哈市房屋空置率还不会持续增加。

2.3.2 12月哈尔滨二手住宅上海证券交易所房源以刚须要、改善型房源居多

12月哈尔滨市二手房市场挂牌房源中140平以下房源占到比近9成,140平以下各个面积区间产于较为平衡。90平以下房源占比57%,较上月增长1%;90—140平房源占到比最多为32%,较上月上升1%;其中60—90平房源较占比31%,倒数六月持平。

本月90平以下户型占到比较高,60-90平米刚需型房源为市场主导,不管何时此类户型都受到人群热玉女,总房款较同类型大户型房源低,且在市场更容易交易。而90-140平米改善型房源的受众人群相比局限。

各户型房源占比相对平稳,一方面解释哈市置换人群大力入市,另一方面可以看出对应的刚需客群逐渐沦为二手房出售主力,小户型房源供应力度增大,销路和市场需求量增加,手握小户型房源的业主上海证券交易所积极性较高。

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居于占到比最少,占到比60%,与上月保持一致;其次为1居室,占比20%,与上月持平;两者占比正好8成;市场置换市场需求依然反感,3居室占到比17%,比上月下跌1%;四居室占到比2%,较与上月相比下降1%。

从12月这几项数据来看,各项数据与11月相差无几,刚须要户型为市场主导,从置换深浅程度上看,二居室更容易交易。随着二胎家庭的增多,三室需求量也在增加,四室或者以上房源由于房款总金额限制,受众人群有限。

2.3.3 道里均价最高,为13552元/平方米;南岗区挂牌房源量居首

从各城区二手住宅上海证券交易所均价来看,道里区13552元/㎡位列各区之首,较上月上升499元/㎡,道里区在全年价格中始终排名首位。南岗和松北两区均价并驾齐驱,松北有赶超的趋势,从购房者角度来讲,泊北新区优势明显,但南岗区综合实力不俗,因此受到关注程度并不较低。南岗区均价较上月下降367元/㎡,松北区上升275元/㎡,其他各区均价也呈圆形不同程度上升,其中道外区在历经波折后降至万元以下。其中像呼兰区、平房区、双城区、阿城区由于划入哈市范围较其他城区晚,发展相对落后,因此房价始终没有能上涨至一定高度,不过在哈市地铁环线逐渐通车后,这些城区也将和主城区相连。不过遍地都是地铁房后,房价也不会有太大涨幅。

2.3.4 南岗降价房源高居榜首,12月总计降价房源量45228套

从城区上海证券交易所量上来看,全市上海证券交易所总量约为158192套(11月份为99700),涨幅为58.67%,涨幅超半数。

各个城区中南岗、香坊、道里三区挂牌量最多。南岗区以45228套依然领先,第二位香坊区,上海证券交易所量32068套,第三位道里区,挂牌量31974套。

2.3.5 降价房源量TOP20小区 套均降价幅度增大

在12月降价房源量TOP20小区数据中,南岗区占有6席、香坊区4席、道里区4席、道外区3席、呼兰2席、松北1席。

占有最多的南岗区中均价较低的会展家园小区(均价9863元/㎡),共90套降价房源,套均降价1.83万;上海证券交易所均价较高的悦山国际二期(均价14564元/㎡),共116套降价房源,套均降价1.92万。

降价套数最多的小区坐落于呼兰区的滨才城·塞纳维拉小区(均价7706元/㎡),共185套降价房源,套均降价4.87万;

套均降价幅度多达4万的小区有5个小区,分别为呼兰区的滨才城·塞纳维拉小区,降价幅度4.87万/套,小区均价7706元/㎡、伸马·托斯卡纳小区,降价幅度4.64万/套,小区均价9616元/㎡;然后是香坊区的永泰城小区,降价幅度4.29万/套,小区均价8807元/㎡;南岗区新的发小区,降价幅度4.72万/套,小区均价8124元/㎡;最后是坐落于道外区的滨江凤凰城小区和红旗小区,套均降价分别为4.41万/套和4.48万/套,小区均价分别为13016元/㎡和8035元/㎡。

2.3.6 热点城区12月份量价各贞特点,涨降不定

四大主城区4月份量价各不相同。先来看道里区,这一个月整体价格正处于下降状态,在首周价格下降显著,随后小幅上涨,随即平稳,道里区群力区域房价广泛高于城区内其他区域,但教育、商业方面等发展始终处于下降阶段,近一年购房热度有所上升;南岗区二手房上海证券交易所量高居首,因此均价始终未能下降至一定高度,区域内重点学区较多,即使老破小,也能卖出相当可观价格,近几年哈西区域发展迅速,再加地铁一号、三号线部分线路开通都途径该区域,因此房价较为稳定;道外和香坊两个老牌城区在这些年发展中无法与新城区所较量,房价也是不温不火,两区12月整体价格下降,在土地市场就可以显现出这两个区域新盘数量受限,期待老区换新颜。

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