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2020,青岛楼市年度总结:难

2021-01-22    来源:威海凤凰湖

  贝壳研究院12月18日发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点:二手房市场城市榜单》,给出了一组直观的数据用来盘点2020不同城市二手房市场展现出。其中,在房价跌幅榜单中,廊坊以8.4%的跌幅居于榜首,青岛以3.8%的跌幅名列第二。

  同样在成交价周期榜单中,青岛以平均值165天位列二手房成交价周期最长的城市第四位。

  

  

  这是一张不好的成绩单。

  同样,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》表明,从各城市历史高点至2020年10月,20个城市距最高点房价调整幅度均在在10%以上,其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上,青岛也很意外,以22.8%的跌幅位列第二。

  

  这也是一张不太好的成绩单。

  壹| 跌幅收窄

  虽然在两张有所不同机构评选的榜单上,青岛均成绩较差,但是我们也要看见2020年楼市的一些变化,我们不赞同房价大上涨,但是我们也不讨厌房价大落,因为对于一个城市而言,有房子的有产者和无房的无产者都必须兼顾和平衡,我们可以用政策住房、人才公寓等保障无产者与城市的共同发展,保证这部分群体可以落地生根。

  但是我们最好也要维护好有产者的利益,毕竟谁也不期望资产缩水。而且有产者,是这个城市的大多数。

  那些2018年在迷茫中买了高价房的客户,两年时间,城市给他上了生动的一课,按照200万均总价预估,根据22.8%的跌幅,这两年,他们已经亏掉了45万。

  基本等于一个家庭两年的班,红上了。

  我们在悲观的时候,也要乐观的看到,2020年的跌幅相比较2019年显著收窄,根据全景研究院得出的2019年青岛1-11月份的二手房跌幅数据,彼时为20.3%,而2020年同期是3.8%。

  跌幅收窄,证明青岛市场正在慢慢触底或者已达底部。

  贰| 本土崛起

  在2020年1-11月青岛房企销售面积和销售金额排行榜中,共计海尔、海信、和达、青特、天一仁和闯入十强,再再加旭辉银盛泰,可以说道,青岛本土房企正在慢慢赶上,并构建超越。

  而青特、和达、天一仁和也沦为了继海尔、海信、银盛泰、天泰之后的青岛房企新势力。

  青特悦海府以高端住宅营造水平和台湾物业跻身青岛豪宅之列。

  

  8月份,天一仁和并购海信旗下青岛华建房地产开发有限公司股权,成功进入崂山区开发高端住宅。目前其中之一的沙子口项目已经审批。

  

  从图中看,建筑立面疑为大面积金属铝板和落地窗,高级感十足。

  而和达通过在西海岸的灵山卫的三个项目(梦想城、海映山、可园),也成功的在西海岸新区站住脚跟。

  本土房企的崛起,可以说道是近几年青岛楼市的土地出让方式和房企自身希望的双重结果,正是青岛以勾地为主的土地出让方式,才给了政商资源深厚的本土房企拿地的机会,如果放在公开发表招拍挂的市场,青岛的楼市大概率还是全国性品牌房企的天下。

  叁| 多空互战

  锐理数据显示,前11个月共网签新建住宅107958套,销售面积1294.82万㎡,销售总金额1908.17亿元。签约套数,销售面积与销售总金额均上涨,同比涨幅分别为4.6%,3.9%和7.5%。

  微观数据反映成交价面积和成交均价同比环比均下降。

  这是一个好现象,证明了楼市在慢慢的触底、回暖、爬坡。

  不怕涨幅很慢,就害怕持续阴跌。

  而与此同时,网上关于青岛楼市的声音,也逐渐嘈杂一起。

  有人说,青岛2021年会上涨,基本平稳,但是2022年一定上涨。

  

  也有的观点认为,未来南北分化加剧的情况下,青岛的房价将会一蹶不振。作为一家凭数据说话的地产自媒体,我们认为虽然2020年相较2018年,房价确是出现大幅回落,但是成交量并没有显著变化。

  因此以青岛每年的巨额交易量,未来两三年只要在土地供应和土地出让方式上必要调整优化,青岛房价回到2018年,也是不难的事。

  肆| 品质扑街

  从10月份开始,青岛K2海棠湾的业主陆续接到交房通知,大家喜出望外,因为交房时间比合约誓约早于了半年多。但是没想到这次收房,却是噩梦的开始,因为海棠湾的精装扑街了。

  

  

  

  同样的问题,还发生在保利身上,保利堂歌因为“门”的问题上了冷侦,最终,保利决定“可以给业主退房”,很多人谈,这一天是“庶民的胜利”。

  

  当然了,问题好比K2和保利,平度的国宾府,高新区的中海红著,近期均在精装上翻了车。

  很多时候,我们讲,靠开发商的自觉性,是解决不了精装问题的,得靠政府的监管力量。我们看看南京和长沙是怎么做的。

  2018年5月施行的《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》第四条规定:全装修住宅销售时应该严格执行明码标价制度,其中主要材料及洁具、家具、厨柜、电气设备应标明规格(设备还须标明技术参数)、材质、颜色、型号、产品系列号,同时将第三方耗资机构的核算结果一并公示。

  2019年1月,南京市公布《关于进一步加强我市商品住宅全装修建设管理的通报》第十条规定全装修申请人价格备案时,毛坯、装修分别备案。要提供国家一级价格评估机构出具的价格评估报告,装修评估价格须经专业评审部门测算评估确定后,企业方可展开申报。对于不拒绝接受翻新价格指导价格的新申报项目,将暂停核发预售许可证。评估机构如不存在违法违规行为,将严肃查处,责令排查,情节严重的纳入诚信“黑名单“。

  简单总结就是:精装价你得有依据,无法乱订。

  伍| 尾声

  有人总结2020年的年度汉字,是“无以”。

  年初的新冠肺炎疫情爆发后,旅游业停摆,携程的业务也遭受重创。3月19日,梁建章经常出现在三亚的亚特兰蒂斯酒店,开启了自己人生中第一次直播带上货。累计10月底,梁建章的“BOSS直播”已经坚持了32场,GMV累计多达了20亿。平日不苟言笑、学者范的梁建章以各种二次元扮相让大家瞠目结舌。

  为了救回携程,梁建章拼了。但12月2日,携程发布财报。整个前三季度,携程总营收133.52亿,比去年同期暴跌51.15%;总计亏损已达42.51亿元,同比上升184.97%,而去年同期盈利50亿元。

  相比较线上的携程而言,线下的培训业务更为意外,校长邦新的媒体中心在经过一轮对全国各地两千余位中小教培机构投资人及校长的深度调研后发现:疫情对全国教培机构的营收影响可以说是破坏性的——91%的投资人校长皆回应受到了较小影响,其中,暂停经营的占到了35.6%,面临破产危机的占到了31%,只剩还有26.4%的机构都处于只得保持的状态。

  除了疫情,最近几年,美国的封闭和压制政策对于中国经济的影响更为深远,因为关键部件和技术的封锁,华为不得不割舍荣耀品牌,以便让荣耀可以不因华为而受损。

  而中美之间的摩擦才刚刚开始。

  对于青岛而言,如何在南北方差距越来越大的情况下,实现“北方第三极”的起势,如何实现产业、人口、技术、资金的四方流入,如何让大家构建“来了,就是青岛人”,也能真正实现“投资青岛,就是投资国家战略”。

  是摆在城市和城市管理者面前的最重要课题。对于房地产的主责部门而言,2021年,可不可以先从土地出让方式的革新和精装问题的彻底解决开始。

  因为我们期望一个更好的青岛,也期待一个更好的青岛楼市。

  文:青与楼


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