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武汉租房市场调查:淡季考验复苏成色租赁企业静待拐点

2020-09-21    来源:威海凤凰湖

按照往年规律,9月至12月是租赁市场的淡季,大、中、小学开学以后, 低收入和学区住宅租房需求不会消退,市场不会逐步下降,房屋租赁市场还将面临新一轮不利的考验。

在经济衰退如火如荼行进的当下,租房市场仍变得有些冷清。

日前,诸葛找房数据研究中心公布2020年8月全国大中城市租金均价报告。报告显示,8月,全国大中城市租金挂牌均价为43.23元/平方米·月,环比微降0.05%,同比下降1.75%。其中,8月租金环比跌幅TOP5城市分别是泉州、青岛、武汉、深圳及北京。

值得注意的是,武汉作为此次新冠肺炎疫情频发的中心地区,房屋租赁市场遭遇沉重打击,租金水平持续下降,出租市场活跃度仍不高。

9月8日,贝壳研究院高级分析师黄卉在拒绝接受21世纪经济报导记者采访时回应:“武汉由于受到疫情影响较为相当严重,上半年租赁市场尤其是第一季度租赁市场处于底部运行态势。2-3月份市场成交量降至冰点,随着4月份疫情得到防控,市场开始出现回温,持续到8月底。从租金水平来看,9月初武汉租金水平为26.4元/平米·月,环比上升1%,同比上升9.6%。”

同时,多位房产中介也向21世纪经济报导记者表示,疫情期间,武汉的房屋租赁市场一度停滞,他们个人乃至整个行业成交价几近“冰封”。随着疫情渐渐有所缓和,毕业生和复工复产的就业者住房刚需逐步提上日程,中介公司也纷纷行动起来,争取新的客源,希望激活市场。

按照往年规律,9月至12月是租赁市场的淡季,大、中、小学开学以后, 低收入和学区住宅租房需求不会消退,市场不会逐步下滑,房屋租赁市场还将面临新一轮严峻的考验。

黄卉预测,随着疫情获得有效地控制和防控措施的常态化,在疫情不反复的情况下,明年春节后出租市场热度未来将会回升。

市场遇冷

在武汉工作的吴杨(化名)因为目前租住的房子即将到期,最近正忙着去找新房。

“原来租房都是要求遣一缴三,现在押一缴二也可以。”吴杨回应,自己在武汉已经有两三年的租房经验,房子到期大概率不会涨价,所以房子基本上是一年一换,但今年不受疫情影响,她在看房时基本没有发现显著的涨价情况。

租房市场的变化早已出现,由于新冠肺炎疫情的影响,从今年年初开始,本应是传统住房出租旺季的春节后,行情降至了“冰点”。贝壳去找房的中介张静向记者坦言:“我是今年一月份入职的,在一二月份,我一套房子都没成交。”

贝壳研究院租赁月报表明,2月份18个重点城市的住房出租总成交量环比上升幅度高达78.9%,同比降幅高达82.7%,武汉的交易量环比降幅突破90%。不仅成交量上升,租房市场新增供需量环比也大幅大跌,2月份追加房源量及客源量相比春节所在的1月不增反降,新增房源量及追加客源量分别上升47%和14%。

张静表示,与去年同期相比,武汉出租市场存量加大,议价空间减小,租金价格持续下滑。“我估计租金的降幅在10%~20%之间,比如我最近刚刚签约的武重经济限于小区的一套住房,以前挂出去的价格是3000元/月,这次的成交价格是2600元/月。房东也‘放下身段’,从过去的‘半年以下免谈’,到如今的‘短租也可以’。”

如果对比去年同期,这种趋势更为明显。去年武汉出租市场的平均值租金是40到45元每平米,但今年上半年却上升到了30元每平米左右,房源从挂牌到成交的时间也比去年更长,从40天左右缩短到了超过60天。

不受疫情影响,今年874万高校毕业生面对“云毕业”“云试镜”以及暂缓入职。吴杨也向记者透漏,今年新入职的毕业生多为去年秋讨录取,今年春招受疫情影响较为严重,而且有好几个外地同事选择离职回到家乡低收入。

张静也有同样的找到:“五六月份本应是毕业生租房的旺季,来预约看房的大部分客户也是刚毕业的大学生,但今年很多毕业生没返汉,导致看房顾客同比增加了20%。”

不过好消息是,随着疫情逐步得到控制,毕业生及其他流动人群租赁需求逐步释放,第二季度以来武汉住房租赁市场稳步回升。诸葛去找房数据研究中心公布的数据显示,2020年第27周武汉租金均价为31.08元/平方米·月,环比下跌1.08%,涨幅不断扩大0.76个百分点。

随着毕业季租房以及疫情的减轻,武汉出租市场倒数4周看涨,市场转好显著,预计还不会有小幅上涨趋势。张静也回应:“7、8月份很明显地感觉到,武汉无论是租房市场还是二手房市场都比较活跃。”

黄卉分析称:“随着5-6月停工复产,高校毕业生的租房需求、外来人群的租房需求集中于释放,但总体的市场需求规模同比去年有所缩减。出租市场呈现出‘刚需化’和‘集中化’的特征,换租等改善型市场需求减弱,租客对价格的敏感度也更高。租赁市场供需趋于恶化,不断向‘承租人’市场改变,租客掌握更多主动权和议价空间。”

转录在即

在客源稀缺的情况下,中介行业纷纷采取措施,推出一系列优惠政策,通过“惠及”来盘活市场。

张静所在的中介近期也在大力和房主协商调整租金。在张静显然,租房市场供需发生变化,为与房东和客户实现长期的合作共赢,和房东友好协商,适当地调整委托价格,是根据当下的行情所做出的决策。

除了租金的调整,各种优惠政策的推出也是紧锣密鼓。“月缴”“0押金”已经沦为大多中介公司针对毕业生的常规优惠政策。此外,针对今年就业难、市场冻的情况,许多中介公司再加码,加大对毕业生的优惠力度。张静介绍:“今年公司针对应届毕业生的‘海燕计划’减少了‘0首付’自由选择,还可以按月支付房租,同时在搬家和服务费用上都有折扣。”

除了张静所在的公司外,蛋壳考虑到疫情期间很多毕业生无法实地看房,“椋鸟计划”针对毕业生推出住进6个月以内享用1次免费换租的服务;我爱人我家则发售毕业生可享受服务费的折扣优惠。

按照往年的市场情况,大、中、小学开学以后,低收入和学区住宅租房市场需求不会消退,今年叠加疫情的因素,市场或不会加速变冷,房屋租赁市场还面临着新一轮严峻的考验。张静说道:“今年也不值得注意,尤其是现在武汉高校实行封闭管理,九月以来市场又变得比较冷清了。”

雪上加霜的是,频繁曝出的长租公寓负面新闻使得其品牌损毁严重。“以前觉得长租公寓能够符合年轻人的居住需求,物美价廉,但疫情之后考虑到蛋壳、自如近期曝出的各种运营艰难的新闻,我可能还是不会去找和房东直接签下的房。”今年刚毕业的陈肖如此回应。

黄卉指出,市场遇冷也是行业修炼“内功”的好机会,出租企业要进一步作好资金链管理,作好精细化运营。据房东东数据显示,2019年53家长出租公寓出现经营问题,资金链断裂及跑路的共计45家,被并购的有4家,欠薪或拒付房租的有4家。

一个显著的变化是,在管理上长租公寓正在将房屋产权不明晰、由二房东管理的房源慢慢剔除,“因为疫情期间出现了很多二房东缴纳租金后‘跑路’的情况,平台为了规避风险,对于报验这一块管控比之前更严格,我们现在只接受房东直接委托的房子”。

对于未来出租企业的发展,黄卉建议:“一是要强化房源库存管理,9月以后出租需求增加有可能造成空置率提升,租赁企业需要根据租赁速度调整收房速度。二是要做好成本管控和精细化运营,保持身体健康的现金流储备,强化现有房客源的维护以及租后服务的运营效率,建设线上化信息,修改线下流程,提高效率。”


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