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深圳、南京等地出台史上最严限购,房价越调越涨怪圈能否打破?

2020-08-11    来源:威海凤凰湖

  深圳、南京等地出台史上最严限购,房价越调越上涨怪圈能否打破?

  7月以来,全国楼市调控政策风云突变。自深圳实施史上最严出租汽车开始,包括南京等地纷纷放宽限购政策,给当前快速上涨的高房价倒入了一盆冷水。

  不过,十余年调控下来,房价却是屡调屡涨。从单套房源来看,最近五年来,部分城市一套房子价格上涨一倍并不有意思。如何消弭高房价堰塞湖?如何打破房价屡调屡涨的怪圈?如何打破房地产利益格局?专家表示,房地产长效机制建设任重道远,还需进一步发力。

  二手房价格一年下跌20%

  在国家统计局房价数据发布的前一天,7月15日9点半,深圳市住建局等部门联合发布了最新的楼市调控措施“浅八条”。其中规定,深户居民家庭、成年单身人士(含再婚)须落户剩3年,且连续交纳3年个税或社保,才有资格购房;非深户居民家庭、成年单身人士(含再婚)需连续交纳5年个税或社保方可购房等。

  “出租汽车是十年来楼市调控中最不具代表性、最为立竿见影的政策,深圳‘深八条’版本的出租汽车是目前全国楼市最严厉的版本之一”,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊,与一些城市落户即可取得购房资格比起,深圳对本地户籍家庭、个人设置了3年的落户年限,并设置了个税社保缴纳3年的年限,其出租汽车政策明显提高了购房门槛,将一些不合理的购房市场需求挡在了门外。

  与此同时,深圳楼市限贷也进一步升级,实施认房又认贷,有商贷或公积金贷款的首付款不低于50%,出售二套房首付款不低于70%;此外,进一步提高二手房计税价,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  对此,李宇嘉表示,深圳楼市调控措施全面升级、力度空前,将很大地抑制楼市投机抹黑空间,这是形势大不相同。

  在“浅八条”实施24小时后,7月16日9点半,国家统计局发布了6月份70个城市房价变动情况。其中,作为我国房价的领头羊,北上广深4个一线城市新建商品住宅价格总体环比下跌0.6%,其中深圳新建商品住宅价格环比上涨0.8%,涨幅仅次于。而在二手住宅市场,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%,深圳的涨幅更是远高于北京、上海、广州。

  从同比来看,深圳的房价涨势更为引人注目。6月份,深圳二手住宅同比上涨14.3%,远远高出其他一二线城市。对此,李宇嘉回应,从部分中介挂牌房源来看,去年深圳二手房上海证券交易所均价在5.5万元—6万元之间,今年均价则在6.5万元—7万元,这意味着,很多二手房价格上涨超过20%。

  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉中国新闻周刊,一线城市是房价的风向标,其上涨幅度必要要求着全国房价下跌的空间,深圳作为一线城市中房价的领涨者,涨势过大过慢,而且市场也呈现出过度投机投资之风,重拳打压势在必行。

  房地产是否该弃?

  作为楼市的风向标,深圳出台最严出租汽车等从严调控措施,显然有着特殊的信号意义。

  “这指出,房价过快上涨依然是楼市红线,房住不炒的主基调不容突破”,李宇嘉表示,部分成交活跃、房价涨幅过大的城市,将会第一时间出台从严调控措施。

  7月23日,南京多部门实施楼市调整新政,进一步收紧出租汽车政策、抑制投机。其中规定,夫妻再婚2年内按再婚前家庭住房总套数计算出来,堵截了离婚炒房的渠道;同时,针对“万人鼓”一号难求的抢房现象,南京市规定,商品住房散户时,须向本市户籍无房家庭提供不低于30%的房源。

  此前,东莞、杭州、宁波等地也陆续收紧楼市调控措施,更大力度保刚需、打击投机炒房等乱象。

  那么,深圳重拳打压楼市,否意味著楼市政策开始再次发生根本改向?房地产业否已沦为弃子?

  对此,易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉他中国新闻周刊,在目前的经济环境和发展阶段之下,房地产业有其独特的地位。

  7月16日,国家统计局发布,二季度我国GDP为250110亿元,比上年同期增长3.2%,相比于一季度同比上升6.8%,经济增长速度终于实现由负安乐乡。

  国家统计局国民经济核算司司长赵同录对此回应,二季度三大需求对GDP夹住作用较一季度均有明显改善,其中,投资对经济快速增长的拉动起到明显增强。

  数据表明,二季度资本构成总额夹住GDP快速增长5个百分点,而在同期,最终消费支出向下夹住GDP 2.3个百分点,货物和服务净出口拉动GDP快速增长0.5个百分点。

  “在疫情的环境下,投资更容易落地生根,成为了拉动中国经济的重要引擎”,缪萌表示,而从投资中几大成规模的板块来看,比起于基础设施投资同比下降2.7%,上半年房地产开发投资同比快速增长1.9%,率先实现由降转升,沦为了经济增长中为数不多的亮点。

  以深圳而言,其经济走势与全国基本一致。上半年,深圳经济体中,投资相对较为活跃,而其中,房地产投资又相对走势较好。

  早在2011年,北京实施了当时最严的楼市出租汽车措施,但近十年来,北京房地产投资规模依然在高位运行,其市场成交价也在持续释放。

  “刚须要是楼市发展的根本动力,投资投机市场需求之所以存在、之所以敢炒房,还是因为有人来接盘”,缪萌表示,随着城镇化的推进,刚需群体依然可观,从严限购将不会延缓市场需求入市,但房地产市场依然有前行的动力,尤其是一些人口涌进较多的城市。

  如何破解房价屡调屡涨?

  房价上涨,调控,房价上升,放开——十余年来,我国楼市进入了这样的调控怪圈,至今未解。

  随着政策持续落地,深圳楼市正在再次发生一些变化。一方面,由于前期已签下房源正在消化,深圳一手房倒数多天成交价超强100套;另一方面,中介机构数据表明,二手房上海证券交易所房源很快增加,部分二手房已开始降价100万甩卖。

  李宇嘉回应,对于深圳楼市而言,一方面是有效地供应太较少,另一方面,由于产业优势引人注目、人口涌入较快,买房需求大,供需矛盾仍然时刻不存在,这意味著一旦政策环境有所严格,房价泡沫有可能再次被吹大。

  “本轮全国性房价普涨,就是因为运营了十年的楼市调控体系已基本消除”,邹琳华表示,自2010年开始,楼市调控以限购、限贷为主要手段,沿用至今,随着一些地方落户门槛的降低,限购效果大打折扣,再加今年资金端较为宽裕,人们能取得比商业房贷利率更低的资金,这对限贷构成较大消解,深圳楼市最严调控相当于是对楼市调控进行重构,目前看这一重构还有所缺憾,但这需要一个过程。

  一方面,随着房价屡徵屡涨,如今我国已形成高房价堰塞湖。国家统计局数据表明,1—6月份,商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,商品房销售额66895亿元,上升5.4%,即今年上半年我国房价同比去年上半年依然下跌3.3%。

  另一方面,由于全国各地楼市调控政策力度不一、规定不一,往往是按下葫芦沉瓢,楼市成交价及房价呈现出此起彼伏的变动。如在深圳等地实施最严出租汽车以来,上海等地楼市却更为活跃,单日成交价达到上千套。

  缪萌表示,说到底,对于房价泡沫,由于牵涉面太广太深,我们尚缺少系统长远的应对之策,不过,这或许必须特定的时机。

  目前来看,对于房地产的长效机制,各界分歧很大。

  一位此前参予过一个重点城市房地产改革的专家告诉他中国新闻周刊,在对这个城市进行房地产政策设计时,有关方面邀了行业内各方面专家,但大家一开始基本各执一词,意见很难统一。这位专家表示,对于房地产税该如何推进,后来在类似会议上辩论时,同样也引起争议。

  针对本轮深圳房价大上涨,住建部门邀地产行业人士座谈时,从公开信息来看,最初同样是立场不一,各种意见五花八门。不过,最终深圳实施了最严出租汽车。

  缪萌回应,从目前的调控思路来看,在更加严苛的限购等政策抑制下,房价不上涨就是叛,真正必须买房的刚须要可以按照时间换空间的思路,择机入市,与此同时,各种投机炒房将被严格挤压。

  邹琳华认为,从楼市政策重构的看作,化解高房价等困局,最终还是要在土地、税制等方面做到根本性转变,目前看,随着集体租赁房等落地,这方面的探寻在推进中,还需进一步发力。

  刘德炳

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