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2020年度威海楼市白皮书【政策篇】

2021-02-23    来源:威海凤凰湖

原标题:2020年度威海楼市白皮书【政策篇】

返乡置业停滞、重开售楼处、暂停网签!抗击疫情,多城发布“楼市禁令”

自新硕大肺炎疫情爆发以来,多城市密集发布通知拒绝房企关闭售楼处,导致房企线下销售难以施展,销售业绩下滑,现金流压力加剧。为增加销售回款,缓解现金流压力,较多房企将销售阵地由线下向线上转移,并且通过减少线上购房者权益的方式提高线上成交率。

各房企不断增大营销力度,如“无理由退房”,“保价”和“打折”等,多种保障购房者权益的措施齐发力。

传统春节促销主要环绕返乡置业等进行,但2020年春节前夕,新型冠状肺炎在武汉爆发,为因应抗击疫情,房企关闭售楼处,线下销售活动暂停。与此同时,房企纷纷发售线上销售服务。从平台形式来看主要分成两种,一种是通过APP、小程序等原为平台,如碧桂园、万科地产、龙湖集团等;另一种是利用互联网及电商平台,与房天下等进行合作线上售房,如世茂房地产、招商蛇口、中国奥园等。

•中央经济工作会议明确提出“解决问题好大城市住房引人注目问题”

政策南北是影响房地产市场的关键,2020年12月18日结束的中央经济工作会议以及今年3月的政府工作报告、10月公布的“十四五规划”建议,均重申“房住不炒”,指出政策定力没有动摇。同时,关于“解决问题好大城市住房突出问题”、“高度重视保障型出租住房建设”成为中央针对房地产行业领域里调控的新药方。

•“三道红线”压顶,严格限制房企融资

2020年8月20日,住建部和央行联合召开了房地产企业座谈会,多家房地产龙头企业与会,公布的会议新闻稿提及:“人民银行、住房城乡建设部会同涉及部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”

根据会后媒体报道,上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”政策,即“去除预收款后的资产负债率大于70%、清净负债率大于100%、现金较短债比大于1倍”,根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分成“红、橙、朱、绿”四档,如房企“三道红线”都控线则为红档。以有息负债规模为融资管理操作者目标,分档设定为有息负债规模增长速度阈值,红档有息负债规模不得减少,每减少一档,上限减少5%。市场普遍预计“三道红线”政策将于2021年正式实施。

•"契税暂行条例"升级为"契税法"税率3%-5%恒定房产契税优惠政策没有调整

中华人民共和国契税法2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过。本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院公布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废除。

“契税法”第三条提到:“契税税率为百分之三至百分之五。”“契税暂行条例”第三条提及:“契税税率为3%-5%。”

也就是说,“契税暂行条例”升级为“契税法”,税率恒定。

目前延用的房地产交易环节契税优惠政策是于2016年2月17日颁布的《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通报(财税[2016]23号)》。

(一)对个人出售家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、未婚以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

家庭第二套提高性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

PS:山东省在房地产交易环节契税计算上,住房套数以区为单位。也就是说,环翠区、经区各有一套房的话,可以均按首套计契税。——2016年2月25日,山东省财政厅、地方税务局、省住建厅牵头公布契税调整新政:住房情况查找范围为拟购住房所在县(市、区)行政区域。

综上,如果是住宅的话,首套90平以下契税为1%,以上为1.5%;二套90平以上1.5%,以上为2%。

契税优惠政策针对的是住宅,如果是40年产权的公寓,则不能享用优惠政策。

“契税暂行条例”升级为“契税法”,但是契税税率并无变化,房地产交易环节的契税优惠政策也没有调整。

•住建部:2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个

住房和城乡建设部2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,牵涉到居民近700万户,相对2019年是翻番的。其中,需要改建的2000年以前建成的老旧小区的量,大概有30亿平方米。

•山东发文:全省推展“交房(地)即办证”

山东省自然资源厅、山东省住房和城乡建设厅等多部门印发《全省推广“交房(地)即办证”服务模式工作方案》,方案提及,2020年10月底前,各市自定试点区域,自由选择符合条件的追加供地项目、新开盘交房的房地产开发项目,积极开展“交房(地)即办证”试点,形成顺利案例。2020年12月份,各市制定工作实施方案,构建“交房(地)即办证”月月有案例,逐步构建工作常态化。

•农村宅基地使用权,城镇户籍子女可继承、可登记!

2020年9月9日,自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局,对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复,就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”回应明确:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女承继并办理不动产登记。

回应指出,根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人承继获得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独承继。《不动产登记操作者规范(全面推行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋闲置宅基地的,可按涉及规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济的组织原成员住宅的合法继承人”。

此外,答复就“关于不动产共有登记”等问题也做了明确回复。答复指出,不动产注册机构以少数份额共有人不因应而未予办理登记的问题,属于继续执行层面的问题,将加强监督指导,严苛实施法律规定,切实维护不动产权利人合法权益。

•全国新房销售均价转入“万元时代”

•山东印发《最新住宅专项维修资金管理办法》7月1日月实施

为进一步加强住宅专项维修资金(以下全称维修资金)管理,确保共用部位、共用设施设备的正常使用和维修,确保修理资金所有者的合法权益,山东省住房和城乡建设厅、山东省民政厅、山东省财政厅牵头印发《山东省住宅专项维修资金管理办法》。

新的印发的《山东省住宅专项修理资金管理办法》共分五章五十二条,主要包括第一章总则,第二章交存,第三章用于,第四章监督管理,第五章附则。

修理资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的修理、更新和改造。《办法》适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房修理资金的交存、使用、管理和监督。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,按照本办法规定交存修理资金。

《办法》明确,省住房城乡建设主管部门会同省财政部门负责对全省修理资金的指导和监督,设区的市住房城乡建设部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。财政部门应该加强对修理资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

在维修资金的交存和用于方面,《办法》认为商品住宅的业主应当在办理住宅交付给申请前交存首期修理资金,建设单位应当与业主在购房合约中誓约业主按相关规定交存维修资金,并敦促业主交存。出售公有住房应向售房款中萃取维修资金,业主按照建筑面积交存维修资金。维修资金的用于分为计划用于、一般用于和应急使用,计划用于和一般使用经业主表决同意后组织实施修理,应急用于经现场按规定后组织实行维修,维修完后进行审批。维修资金可按照计划用于程序,用于出售电梯维修更新改造有关保险。

维修资金应当创建审批和查询制度,接受业主查询。维修资金可按国家有关规定用于定期人组存款等,确保资金安全和保值电子货币,增值收益定期分配。修理资金管理情况应定期积极开展财务审核,公开审计结果,并依法拒绝接受审计部门的审核监督。省、设区的市住房城乡建设部门加强维修资金归集、使用、电子货币等工作的监督管理,并会同同级财政部门组织维修资金检查活动。

此次印发的《山东省住宅专项修理资金管理办法》于2020年7月1日起实施,有效期至2025年6月30日,原2015年印发的《山东省住宅专项修理资金管理办法》(鲁建发〔2015〕2号)已到期,不再适用。

•山东全面放开城镇落户限制!

2020年12月31日,山东省政府网站发布《山东省人民政府办公厅关于进一步深化户籍管理制度改革增进城乡融合区域协调发展的通知》,明确提出全面放开城镇落户容许。实施经常居住地登记户口制度。居民凡在城镇居住或就业的,本人及其近亲属均可自主自由选择落户,取消其他前置条件和可选容许。

威海本地政策

•威海烟台青岛潍坊日照五市住房公积金互认互贷

贯彻落实《山东省人民政府关于减缓胶东经济圈一体化发展的指导意见》和《胶东经济圈住房公积金一体化发展合作协议》拒绝,深入推进胶东五市间住房公积金互认互贷。

自2020年11月9日起,职工在青岛、烟台、潍坊、日照四市缴存住房公积金,在我市购房申请人异地贷款或作为未婚参与申贷的,取消户籍限制,其他条件仍按原规定继续执行。

五市间取消区域内购房贷款职工的户籍地限制,实现真正意义上的互认互贷,为五市间人口跨地区流动、就业及购房提供更多的政策优惠和资金反对。

•重磅!威海调整住房公积金政策

据了解,威海市住房公积金管理委员会是为贯彻落实住建部《住房公积金归集业务标准》《住房公积金个人住房贷款业务规范》和《住房公积金提取业务标准》,深化“放管服”改革,进一步符合群众购房贷款等需求,促进全市房地产市场平稳健康发展,发出通知决定调整部分住房公积金用于政策的。

根据通知,我市从2020年1月1日起将提升公积金住房贷款的额度。夫妻双方均合乎贷款条件的贷款额度由最低50万元提升到60万元。

通知增大了对“双一流”大学毕业生的信贷反对力度。将其申请住房公积金贷款的条件由连续正常缴存12个月放宽到6个月,并且贷款额度不与公积金账户余额挂勾。

通知同时容许申请人可提取公积金用于安装电梯,申请人只需获取经业主共同确认的出资协议及一年内的出资证明,即可萃取本人及未婚的住房公积金,但萃取额无法超过出资的费用。

通知同时完全恢复执行异地贷款政策。凡户籍归属于威海市辖区范围的职工,在外地就业并缴存公积金,在威海市购买住房即可以申请公积金贷款。

通知提出,恢复继续执行商业贷款转公积金贷款政策。缴存职工已办理商业住房贷款不多达三年,且所购房合乎现行公积金贷款条件的,可在提前一次性还清商业贷款后一个月内申请人公积金贷款,贷款额不超过一次性偿还商业贷款的金额。

通报中止了二次申请公积金贷款的年限容许,申请人首次公积金贷款结清后再次申请公积金贷款,将受间隔3年的时间容许。

此外,市公积金管理中心还将积极开展公积金余额抵扣公积金贷款业务。公积金贷款职工可以网上服务厅和手机APP申请夫妻双方公积金余额抵扣部分贷款本金。

• 《威海市应付新冠肺炎疫情住房公积金阶段性支持政策》

2020年3月16日,从威海市住房公积金管理中心得知,经市委经济运行应急保障指挥部同意,《威海市应付新冠肺炎疫情住房公积金阶段性支持政策》制定并发布施行。

2020年6月30日前,住房公积金缴存企业因不受疫情影响,无法按时足额缴存住房公积金的,经企业职工代表大会或者工会讨论通过后,可向威海市住房公积金管理中心申请人缓缴,缓缴期限至2020年6月。缓缴期间,缴存时间连续计算,不影响职工正常萃取和申请住房公积金贷款;职工需办理账户转移或者销户萃取的,企业应当先为其办理补缴。

企业申请缓缴时,应该同时递交补缴方案,并在2020年9月30日前补足欠缴的住房公积金,补缴金额按照缓缴前的缴存基数和缴存比例计算确定。

对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控必须隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及不受疫情影响暂时失去收益来源的人员,可灵活性调整其住房公积金贷款偿还安排,合理延后还款期限。疫情防控期间没能正常还款的,可不作逾期处置,不作为逾期记录报送征信部门。

在疫情防控期间,对购建房萃取、提前结清贷款提取、既有住宅加设电梯提取等有法院时限要求的萃取业务,延长法院时限至疫情结束后的3个月。对受疫情影响支付房租压力较大的租房职工,可在本年度内分两次提取住房公积金用作缴纳房租,提取额度不多达本年度最高限额。

对不受疫情影响的企业,经职工代表大会或者工会辩论通过后,可按规定申请减少住房公积金缴存比例,单位和个人缴存比例最低不低于5%。待疫情结束后,企业可根据自身生产经营情况,自律自由选择恢复原比例。

•威海市区土地级别与基准地价调整!

2020年4月17日威海市新闻办举办新闻发布会,市自然资源和规划局党组成员、副局长孙友介绍了威海市市区土地级别与基准地价调整有关情况。

本轮调整的基准日为2019年1月1日,以我市国民经济和社会发展规划以及城市总体规划的拒绝为出发点,本着科学性、前瞻性、适用性的原则,以我市近三年来成交的出让土地案例为数据基础,构成了更新成果,调整范围包括环翠区、高区、经区和临港区。土地使用年期设定为国家法定最高转让年期,即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

本次调整的基准地价是有所不同级别商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四类用地价格。其他用地价格可参照相关或相似用途类别确定。本次调整自2020年4月11日起正式继续执行。

土地级别调整情况

近几年,由于威海经济持续发展、城市基础设施配套日渐完善,住宅用地各级别土地价格有有所不同程度的提升,现行基准地价已无法符合当前形势的发展需要,与土地市场实际状况有差距,因此本轮对商住用地土地级别展开调整。我市商服用地和住宅用地均分成六个级别,工业用地和公共管理与公共服务用地均分成五个级别。

商服用地级别范围变化:与上轮比起,有五处区域进行调整:一、经区城际铁路以东,华夏路、海滨南路、大庆路以南,香港路以西,齐鲁大道以北区域由二级地调整为一级地;二、经区香港路以东,大庆路以南,海埠路以西,珠海路以北区域由三级地调整为二级地;三、嵩山路以西、齐鲁大道西延至规划路以北至山体区域由三级地调整为二级地;四、五渚河以东、逍遥路以西、成大路以北的区域,由五级地调整为四级地;五、逍遥路以东、成大路以北的区域,由六级地调整为五级地。住宅用地级别范围变化:与上轮相比,有五处区域展开调整:一、青岛中路以东、上海路、大庆路以南、香港路以西、深圳路以北的区域,由二级地调整为一级地;二、统一路、环山路、城铁以东,平度路以北,青岛路、崂山路、统一南路以西的区域,由二级地调整为一级地;三、嵩山路以西、齐鲁大道西顺延规划路以北至山体区域由三级地调整为二级地;四、五渚河以东、隐士路以西、成大路以北的区域,由五级地调整为四级地;五、逍遥路以东、成大路以北的区域,由六级地调整为五级地。

工业用地和公共管理与公共服务用地级别范围变化:与上轮保持一致,没有发生变化。

基准地价情况

总体思路是在适度上调设定容积率的基础上,保持商服楼面基准地价不动,适当提高住宅用地价格,平稳工业用地和公共管理与公共服务用地价格。

容积率调整情况:在上轮基准地价的调整中,我市商服用地和住宅用地的容积率设定为1.4,工业用地原作为1.0。目前,商服用地和住宅用地已不符合我市的实际情况,也反映不出我市节约集约用地的效益,并且周边地市的商服用地和住宅用地设定容积率均不高于1.6。本轮调整拟将商服、住宅用地容积率调整为1.6。工业用地的容积率符合节约集约用地的要求,仍原作为1.0。公共管理与公共服务用地参考工业用地,容积率仍原作为1.0。商服用地基准地价的调整情况:近年来,随着电子商务的快速发展,实体商业受到了很大的冲击。通过对近三年商服用地招拍挂成交案例的调查以及商服样点的市场调查,在本轮商服用地地价调整中,基本维持上一轮商服用地的楼面地价不变。住宅用地基准地价的调整情况:根据我市近年来房地产市场的实际情况并顾及国家的宏观调控政策,对本轮住宅用地地价适当进行了下调。

工业基准地价的调整情况:我市的工业项目主要位于四级、五级地范围内,考虑到降低企业用地成本的需要,本轮对四级、五级工业用地没展开调整。对一、二、三级工业用地考虑到交还土地工作的需要,必要展开了调整。

公共管理与公共服务用地基准地价的调整情况:从完善威海城区基准地价体系和政府制定宏观调控地价政策的角度,融合本轮基准地价更新中所能收集的地价资料,主要考虑征地成本,参考价格特征相近的工业用途地价的一定比例,综合确定公共管理与公共服务用地基准地价。

•威海三区2020年中小学校学区划分出炉http://www.sohu.com/a/443356933_100015045回到搜狐,查阅更多

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