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西安租房市场戴上双重“紧箍咒”

2020-11-13    来源:威海凤凰湖

原标题:西安租房市场戴上双重“紧箍咒”

每经记者:任钢 实习记者:肖婷婷 每经编辑:毕华章

长租公寓轰雷之声不时响起,深圳、郑州等多地已中招,西安部分长租公寓也未能幸免。

乐伽公寓、左旗公寓爆雷在前,导致西安数千租客一时之间无“家”可归。而近期,“城城去找房”又遭多名租客投诉,被指疑似爆雷。

西安租房市场亟需一剂“强心针”。

西安住建局近日对住房出租市场连下两道“紧箍咒”,堪称及时:

全面推行住房出租合同网签备案对住房出租资金进行监管

一个月之内,西安租房市场监管再次加码,“数据端+资金端”双管齐下。

但这对于享有多达340万流动人口的西安住房租赁市场来说,或许也只是万里征途的第一步……

“数据末端”备案

先来想到西安住建局的第一道“紧箍咒”,也就是全面推行住房出租合同网签备案。

在租房交易中,因信息不平面,租客处于下风,可以说是真正的“弱势群体”。

而实行住房租赁合同网签备案制度后,政府部门可以对出租信息进行仅有收集和全监管,一定程度上能缩减这种不透明性。

如何操作者?

出租人和承租人签定住房租赁合同时,须在西安市住房租赁交易服务平台(以下简称住房租赁平台)展开网签备案。

目前,该平台已经上线,嵌置在西安市住建局官网中,“服务”栏目下。

粉巷君(ID:nbdfxcj)网页该平台网站发现,冠寓、朗诗寓、摩码公寓等企业已经入驻平台。截至11月10日,冠寓上海证券交易所1081套房源,数量最多;朗诗寓挂牌23套。

从进驻信息来看,云兮公寓在9月22日就进驻了该平台,时间最早。

说道到云兮公寓,想必不少朋友都知道,它是首家西安国有企业旗下长租公寓,是西安市住房出租管理有限公司旗下的品牌,可谓是“根正苗红”。

图片来源〡摄图网

说道返回住房出租平台,租户可以在平台上对房源和企业资质信息展开按规定,并已完成合约网签备案等。

为了体验平台的操作流程,粉巷君以租客身份向入驻平台的一家长出租公寓咨询。当问及合约签订事宜,对方回应最终是通过该公司的APP进行网签,之后会将涉及的合同信息上传至住房租赁平台展开备案。

这是否意味着,合约签署并不直接通过住房租赁平台,依旧是借长租公寓各自的渠道?

对此,西安市住建局工作人员回应,住房出租系统给每个进驻企业都配有企业端系统,企业可以通过接入系统发起合同签定,展开网签。

“对于租客来说,能在住房出租平台上签定肯定是最安全的,你也可以这么要求他们。”该工作人员回应。

该平台上线时间并不长,不少功能尚未开通。

例如在平台上,对已租赁的房屋状态本不应表明为橙色,未出租显示为绿色。但目前这一状态并未做出区分。

“资金末端”收紧

第二道紧箍咒则剑指“资金端”。

一直以来,长租公寓被广为诟病的一点是,凭借“高收低租,长缴短付”的模式,可怕扩张,赚得盆剩钵剩。其中不乏动辄十倍以上的“高杠杆率”,这为日后“爆雷”埋下不少隐患。

简单来说,就是把利益留下自己,把高杠杆的风险转嫁给租客和房东。

“而对住房出租资金展开监管,核心就是去除过度杠杆。”西部一位业内人士此前在接受媒体专访时说道。

大方向下,西安也加入住房租赁资金监管行列,只是目前的监管对象还仅限于“托管式”出租企业。

其中,通知中对于“托管地式”出租企业的解释为,收储本市国有土地上的存量住房展开租赁交易的住房出租交易企业。

目前,此次资金托管地的接入银行共计5家。分别为中国银行陕西省支行、民生银行西安支行、招商银行西安分行营业部、建设银行陕西省支行及西安银行总行。

图片来源〡摄图网

“托管地式”出租企业需要在11月14日前,自由选择一家监管银行,开办唯一监管专用账户,拒绝接受住房出租资金监管。

“租金统一打到对接银行中开设的唯一监管账户中,统一进行监管,企业逐月萃取。”上述一位对接银行的工作人员表示。

其实对于缩小住房出租的“资金池”,是多个省市都在实行的方向,力求釜底抽薪,遏制“低杠杆率”游戏。

今年9月,成都市发布租赁资金监管新规,拒绝住房租赁企业开户全市唯一的资金监管账户,对于支付租金周期多达三个月的,应将收取的租金、押金和利用“租金债”取得的资金现金监管账户。

而厦门市近期也开始使出整治住房租赁中介乱象,对住房出租经纪机构强占、挪用承租人资金以及隐瞒、欺骗、强制要求承租人使用住房租金消费贷款等不道德进行严查。

只是开始

“数据端”尽可能透明化,“资金端”牢牢收紧。相较此前,西安的住房出租市场似乎有数了长足进步。

然而,不可否认的是,这仅是万里征途的“第一步”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣指出,以上两个方法固然可以有效进行监管,但是并不意味著再无后顾之忧。例如转移资金、逃避监管等问题。

他举例,少见的资金转移有两种方式,一种是收款的时候显然不存放在监管账户上。另一种是资金到了监管账户上以后,企业变相转出挪作它用,而不是专款专用。

而对于住房出租资金监管来说,就牵涉到后续银行风控的问题。

其实金融机构的插手,一定程度上对住房出租市场专业化运营大有裨益。

涉及数据显示,在我国住房出租市场中,个人住房供应主体比例高达90%以上。而在发达国家,专业的出租企业提供房源占比高约30%,高出我国3倍。

图片来源〡摄图网

北京房地产中介行业协会会长李文杰也曾介绍到,机构化是行业未来发展的趋势。

早前,建设银行深圳支行就曾与招商、华润、恒大等11家房地产公司签订房屋租赁战略合作协议,一口气发售5000余套宽租房源,宣布月开发深圳市长租房市场。当然,加入这一市场的还有中信银行、中国银行等多家银行。

此外,还值得关注的一个事情是:税收问题。

一般而言,不论企业或者个人出租住房时,都不应交纳的相关税费。只是在现实生活中,并非人人都能照做。

此前南京为了反对住房出租市场发展,鼓励出租企业或个人通过政府出租平台办理网签备案。其中对于个人,连续两年减免税收。

西安此举后续会对税收方面有何影响?西安住建局房屋租赁管理处的工作人员对粉巷财经回应,近期即将实施相关规定。

粉巷君认识到的不少西安租客表示,相比58同城等网站,他们会更偏向于自由选择有官方背书的平台。当然,前提是可供选择的房源数要丰富一些。如果在合适的情况下,哪怕是价格偏高一些,都能拒绝接受。

“起码不用提心吊胆,随时担忧自己会无家可归!毕竟出门在外,我们打工人也需要一个温暖的窝。”

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