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租房问题频发 专家:完善法规制度规范租赁市场秩序

2021-02-27    来源:威海凤凰湖

● 房屋设备损毁没有人维修、合适的房源较少、房源信息有误、不退或少退押金是租房时少见的痛点

● 住房问题在大城市最为突出,住房租赁市场如今已经转入以存量房居多的阶段,突出的问题是如何实现出租并举与促进租赁市场健康发展

● 租赁市场的规范和未来发展,既需要充分发挥市场机制在资源配置上的决定性起到,又必须更好地发挥政府在居住于保障和市场监管方面的重要作用,建构多级多样、分类分层、规范平稳的出租市场供给体系和合法合规的租赁市场

□ 法治日报受训记者 孙天骄

□ 法治日报全媒体记者 陈 磊

“大力发展租赁住房,解决问题好大城市住房引人注目问题。”在近日开会的全国住房和城乡建设工作会议上,这沦为2021年住房和城乡建设工作的8个重点之一。

中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》称,目前住房租赁市场的问题层出不穷,“爆雷”事件频频再次发生。

在拒绝接受《法治日报》记者采访的专家看来,住房出租市场存在的问题背后,根源是租房需求量大而供应不足,这种情况在大城市尤甚。

专家建议,住房出租市场已经转入以存量房源居多的阶段,规范住房出租市场健康发展,既需要重视保障性租赁住房建设,也需要尽快出台住房出租条例,为住房出租市场获取完善的制度保障。

租房问题层出不穷

源自供需矛盾引人注目

张先生是安徽人,毕业后到北京闯荡,如今工作刚满一年,但他已经感受到了在大城市租房的容易。

张先生对《法治日报》记者说,他在一家中介的App上租了一套三居室其中的一间,面积不到10平方米,每月租金3000元,几乎占到他工资的一半,“生活毫无幸福感可言”。

毕业不到一年,搬了3次家,这是柳先生的租房经历。柳先生在北京一家事业单位工作,通过一家中介租房。

据柳先生讲解,签下时,中介口头说道租金支付方式是遣一缴三,但在合约里又把第二季度的租金设置为提早一个月交纳,实质上是一个押二付三的租房合同。“当中介去找我要第二个季度房租时,我和他们协商能否将租期缩短到一个季度,我以一个月的押金作为赔偿金。中介坚决不同意,并且说如果我不履行合同就得立即搬离。”

为了不被克扣押金,柳先生尝试通过向法院控告、检举隔断违规、电话12345热线催促调解等方式解决问题。最后,中介公司做出让步,称愿意将租期延长为一个季度。

“但是,在最后退费的过程中,中介公司又变卦了,让我负担拆毁隔断的费用。”柳先生说道。

不只是租客,出租房屋的房东也不会遇到困扰。

同住北京的张女士和丈夫都已退休,他们有3套房子,一套房用来居住,另外两套房子都出租了出去。有时候找将近合适的租客,他们的房子一空就是大半年。

2020年9月,《2020中国青年租住生活蓝皮书》发布,其中称之为,城市同住生活已成为超2亿人的自由选择。

2020年12月下旬,58同城、还乡客牵头公布的《2020年中国住房租赁市场总结报告》称,一线城市中,北京的租房需求量为全国第一,其次为上海、深圳、广州。房屋设备损毁没人维修、合适的房源较少、房源信息有误、不退或少退押金是租房时常见的痛点。

2020年12月下旬,中国社会科学院财经战略研究院公布《中国住房发展报告(2020-2021)》称,目前住房出租市场的问题层出不穷,“爆雷”事件频频再次发生。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在获取给《法治日报》记者的报告文本中称,大城市住房供需矛盾依然比较突出。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波在拒绝接受《法治日报》记者采访时也明确提出,住房租赁市场问题的不存在,实际上反映了租房市场上供不应求的问题。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼任秘书长赵秀池告诉《法治日报》记者,住房问题在大城市最为引人注目。如今,住房出租市场已经进入以存量房居多的阶段,引人注目的问题是如何实现出租并举与促进出租市场健康发展。

健全完备法规制度

规范出租市场秩序

“大城市住房突出问题”已经进入国家议事日程。

2020年12月16日至18日,中央经济工作会议举办,其中强调要解决好大城市住房引人注目问题。

具体措施之一是,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完备长租房政策,逐步使租购住房在享用公共服务上具备同等权利,规范发展长租房市场。

其他措施还包括:减少租赁住房税费开销,整顿出租市场秩序,规范市场不道德,对租金水平进行合理调控等。

2020年12月21日,全国住房和城乡建设工作会议开会。会议明确提出2021年住房和城乡建设工作的8个重点之一是,大力发展出租住房,解决好大城市住房突出问题。

“加强住房市场体系和住房保障体系建设,减缓补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是专门从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。”会议称。

住房和城乡建设部还要求,减缓构建以保障性出租住房和共计产权住房为主体的住房保障体系。不断扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房出租企业,建立健全住房租赁管理服务平台。整顿出租市场秩序,规范市场不道德。

值得注意的是,2020年12月29日,在北京市“回顾‘十三五’、展望‘十四五’”系列主题新闻发布会上,北京市寄居建委副主任张国伟提出,计划于2021年向市场供应集租房5000套左右,重点解决新市民等群体过渡性居住于需求。

同一天,上海市政府常务会议原则同意《关于进一步整顿规范本市住房出租市场秩序的实施意见》,就整顿规范上海市住房出租市场秩序进行部署。

规范住房租赁市场秩序已然成为监管机构的共识。

对于住房租赁市场,倪鹏飞给出的建议是:启动实施“出租融合”的“新市民安居工程”,创建“租售融合”的住房体系;实行“322”新市民安居工程,即挖出空间潜力、业态潜力和人群潜力这3大潜力,着眼于大都市周边和城市主城区内两大空间,采行购买和租赁两种形式。

在倪鹏飞看来,解决问题住房出租市场问题的重点是健全新市民租赁住房体系,与此同时,要完备保障性租购住房的保障机制。

华东政法大学法律学院副院长陈越峰在接受《法治日报》记者采访时认为,出租市场的规范和未来发展,既必须发挥市场机制在资源配置上的决定性作用,又需要更好地发挥政府在居住确保和市场监管方面的重要起到,建构多级多样、分类分层、规范平稳的租赁市场供给体系和合法合规的租赁市场。

陈越峰对《法治日报》记者明确提出建议:对于通过市场机制难以解决的信息不平面、保障性居住市场需求、权益确保等问题,可以通过科学立法完备规则、严格执法强化事中事后监管等举措加以解决。

在楼建波显然,住房和城乡建设部已经就《住房租赁条例(征求意见稿)》征询过公众意见,“我们一定能通过法规制度的完备,让出租市场变得更好”。

租购住房同等权利

贯彻确保居住权益

在中央经济会议上,“逐步使租购住房在享用公共服务上具有同等权利”被摆放最重要的位置。

其中,“公共服务”包括户籍、教育、社保、养老、医疗等多个方面。

赵秀池指出,买房得到的是产权,租房得到的是使用权,二者本身拥有的权益不同,但如果两者拥有的公共服务相同,则会极大促进出租市场的发展。

2020年12月22日,江苏省苏州市公布《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》,其中提到,落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策,经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社区落户,扫除隐形门。

实际上,早在苏州之前,江苏省无锡市、山东省济南市等数十座城市已经实施租房可落户的相关规定。

赵秀池表示,在租购并举的背景下,“租房即落户”减少了人口入驻的成本,有利于吸引人才,是租购同权实现的最重要一步。

针对部分城市推出租房也能落户政策及其背后的租购同权问题,陈越峰指出,城市政府购房落户、人才落户乃至租房落户的政策值得认同。在基本民生层面,更最重要的是采取各种有效地措施切实保障城市实有人口的居住于权益,构建“居者有其屋”。

在楼建波看来,要构建租购同权,牵涉到多方面的公共服务政策,还包括户籍制度、就诊、入学等,其实是一个非常复杂的问题,应该把出租的问题形式化,比如更关键的是,能无法把承租人的承租权好好落实下来。

在租购同权之下,出租企业应当如何应对?

楼建波认为,我国现在有两种租赁企业,一种是房地产企业创新做到出租企业,另一种是通过改造荒废厂房等减少供应的租赁企业。

楼建波称之为,我们现在有相当大一部分从中介转过来的租赁企业,通过把社会上的下人房源收下来,进行翻新后再租赁。对于这种“二房东式”的租赁方式,一定要设置自有资金门槛,这样才能让无序和独占问题得到解决问题。“总的来说,我们要希望那些真正增加租赁住房供应的出租企业发展,而不是‘二房东式’的出租企业。”

赵秀池同样认为,不应该鼓励通过收购个人住房赚差价的轻资产机构租赁大行其道,而应当希望个人房东直接在住房出租平台上发布房源,减少中介环节。


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