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江苏楼市南北“冰火两重天”:苏北房价稳涨 苏南新房成交下滑

2020-11-20    来源:威海凤凰湖

  原标题:江苏楼市南北“冰火两重天”:苏北房价稳涨 苏南新房成交下降

  一边是多城房价涨幅出色,另一边是新房成交量大幅下滑。这样的“冰火两重天”就发生在近期的江苏楼市:“冰”的是苏南,“火”的则是苏北(不含苏中)。

  同一个省内却出现截然不同的楼市景象,果真如网友戏言的“散装江苏”的历史习惯所致?

  多位业内人士告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者,江苏楼市在苏南和苏北呈现出较小差异,更最重要的原因是由于江苏有所不同区域的政策力度不尽相同。近期苏南和苏北的楼市刚好处在阶段性的高点和低点,后市会随着市场供销、政策消化程度发生变化。

  苏北:多城房价涨幅显著

  江苏的苏北(含苏中)地区,包括徐州、连云港(601008,股吧)、宿迁、淮安、盐城、扬州、泰州、南通等城市,其中一些城市的房价目前已经处在历史高点。

  克而瑞江苏区域负责人秦顺亭告诉他《每日经济新闻》记者,从历史数据来看,苏南最具代表性的是南通、盐城、徐州、宿迁等城市。

  以南通为例,克而瑞数据显示,南通的房价涨幅和成交量自去年开始倒数11个月位列江苏第一,并一度排进全国前三。今年10月,南通新建住宅价格环比涨幅为0.65%,年涨幅则达15%。二手房方面,安居客数据表明,南通10月二手房均价15644元/平方米,比去年同期上涨15.79%。

  秦顺亭回应,南通的房价涨幅连续几年都能排进江苏前三,今年的涨幅更是处于省内第一,首先得益于环沪的利好。

  “之前南通的通达性差,有‘难通’之称之为,如今高铁和机场陆续落地,交通获得相当大改善,就有机会把人流、现金流和物流引进去。加之南通原本就是民营经济非常繁盛的城市,所以向好的预期激增。”秦顺亭指出。

  58安居客房产研究院分院院长张波也表示,拉动近一年南通房价大涨的第一要素是高铁通车,这对拉动投资客效果十分显著,也更有了大量开发商进入。

  “国内前20强房企中80%都进来了,而且将近两三年转入南通的企业,没一家是盈的。”秦顺亭告诉记者,众多开发商涌进,也是因为南通更容易找到10万平方米以下的地块,预售要求的标准是“出有地面两层”就可以打开预售,可操作空间较小。

  房企纷纷涌进也使得目前的南通楼市成为“刺刀见红”的市场,土拍电影市场频现低溢价率。据乐居网统计资料,今年10月南通共成交地块31宗,成交价总面积141万平方米,成交价总金额127亿元,比之前8、9两月总和还多,其中少有多达90%的高溢价率地块。

  同样地处苏北的徐州楼市也展现出抢眼。国家统计局公布的70个大中城市房价变化情况显示,9月,徐州的新房和二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%,均名列全国首位;新房和二手房同比涨幅分别为11.9%、7.7%,分别分列在全国第四、第九。徐州的新建商品房价格自2015年起累计涨幅相似80%,排名全国第二。

  徐州房价的“涨势”源于城市本身的特性。张波认为,作为江苏为数不多“超千万人口”的城市,徐州自身就有强大的购房需求,加之地处全国交通要道,对周边城市有一定虹吸效应;同时,其基础建设(尤其轨交)的大力推进,夹住了当地的房地产发展。

  此外,苏北的盐城和宿迁今年房价涨幅也十分明显。安居客统计资料显示,今年2月盐城新房价格为8288元/平方米,随后一路走高,到10月达到9033元/平方米,涨幅为8.9%;今年2月宿迁新房价格为8103元/平方米,10月则为8987元/平方米,涨幅约10.9%。

  苏南:新房成交价持续下降

  和苏北楼市的热火朝天不同,苏南(不含南京、镇江、苏州、无锡、常州)的楼市销售则变得有些冷清。

  随着7月调控政策加码,省会南京的楼市明显降温。据公开发表数据,今年10月,南京新房成交价7783套,虽较9月的5616套有较大快速增长,但却高于今年5月至8月成交量(分别为8835套、7918套、9512套和7814套),说明今年南京楼市的“金九银十”成色不足。

  克而瑞的统计表明,截至10月末,南京商品住宅库面积585万平方米,同比增长22%;去化周期为8.3个月,环比增长7%,同比增长19%。

  值得一提的是,前两年展现出火爆的苏州楼市,今年以来新房成交价持续疲软。数据显示,10月,苏州新房共成交80.52万平方米,环比下跌31.8%;其中新房住宅成交价73.06万平方米,环比下跌33.7%。二手房共成交价53.28万平方米,其中二手房住宅成交42.4万平方米,环比暴跌26.3%。1~10月,苏州商品住宅供应面积801万平方米,同比增加26%;而成交面积仅为676万平方米,同比减少13%。

  无锡、常州和镇江的新房成交同样上升显著。据克而瑞统计资料,10月,无锡商品住宅成交3804套,环比和同比分别下跌17.03%和17.98%;常州商品住宅成交价2476套,环比和同比分别暴跌59.85%和34.67%;镇江商品住宅成交3353套,环比跌到17.13%。

  秦顺亭表示,目前,市场受到限价原因整体偏冻,有一些城市局部有可能还有热度,但外围过冷。“例如苏州,园区和高新区虽然限价,还时常不会有千人摇号的情况出现。而苏州外围区域则非常清淡,虽然推盘量不断增加。”

  “当环沪城市的机会越来越少,房企会之后向外拓展机会。”秦顺亭指出,早期已经对环沪城市进行国布局的企业,在选择时则不会有挑选,一些能级过于、市场需求有限、欠下消耗的城市会再做布局。

  后市:去化是房企当务之急

  “今年市场压力大,10月以后整个江苏楼市正处于下行状态,因此开发商当务之急是去化,赶紧卖、抓住买、跑完现金流,等到了明年,去卖更低廉的地。”中梁地产江苏区域营销负责人陈建良告诉《每日经济新闻》记者。

  实际上,对江苏楼市而言,虽然不同城市之间的差异较大,但显然取决于城市的经济基础和人口吸引力。“这类指标充沛的城市,未来房地产市场后劲也会更脚。”秦顺亭认为。

  “不过现在是大趋势不乐观,其实苏北楼市能期待的也只有明年的春节档。”陈建良直言,在“三道红线”融资新规下,推盘去化率从往期的90%开始慢慢降温,第四季度力保现金流,不会做到一些广告宣传活动跑量。

  以南通为事例,秦顺亭回应,目前南通楼市处于一个相对高位,在当前节点可能会有一定风险。产业导入、高铁规划、机场落地等,需要把人员引入来,就会持续受到影响。“南通政府开始触房价、容许供地、容许新盘,目前抢地的开发商一下子从100家降至30家左右。一些房企为了年终冲刺业绩开始降价,影响新房后续涨幅,也经常出现了‘一二手房价倒挂’情况。”

  张波认为,后续南通的房价,整体下降的动力显著偏弱。南通市主城区只有100多万人口,因而本地自住市场需求不会步入井喷式增长,市场预期也将逐步理性。

  不过在陈建良显然,南通是实力房企选择性进驻的战略城市,至少在短期“存量较低、可售量少”的情况还会持续,即使政府缩房价,短期内也不存在一些受到影响。

  对于苏南楼市,陈建良认为,苏南的苏州、无锡、南京、常州等多个城市,大面积降价及成交量下降仍将持续一段时间。

  开发商实操层面,陈建良认为,要在趁此城市基本面的情况下,坚持以销定产、保持理智、慎重拿地和研发运营。同时,对于目前展现出火热的城市,要保持耐心,看清楚这些热点城市动态否能加预期,短期否还有保持温度的能量。而对于目前市场展现出冷清的城市,也不要几乎退出,要找到拿地窗口期和最佳拿地时机。

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责任编辑:陈诗莹


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