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住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》政府出拳规范住房租赁市场

2020-09-21    来源:威海凤凰湖

央广网北京9月8日消息(记者周尧)据中央广播电视总台中国之声《新闻晚高峰》报道,近期,住房出租市场始终处在舆论的风口浪尖上,比如长租企业“爆雷”跑路、群租房屡禁不止等新闻频频经常出现。

为增进住房出租市场身体健康发展,住建部7日晚间就《住房租赁条例(印发稿)》(以下全称《征求意见稿》)面向社会公开发表征求意见。政策针对哪些租房市场的症结问题“精准动刀”呢?

近日,上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房出租市场风险提示,提醒消费者谨慎选择住房租赁企业、严肃确认租金价格、建议使用合同示范文本。目前,专家收到的风险预警主要针对住房租赁企业“宽缴短付”“高进低出有”等违规行为。此次《征求意见稿》也针对当下曝露的问题展开了约束和规定。贝壳研究院出租分析师黄卉表示:“行业此前也出现了一系列问题事件,长租公寓企业跑路、租金债、欺诈房源等问题,影响了租客和房东的权益。过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖面积对整个市场的指导和监管,《征求意见稿》从租赁租赁和承租、租赁企业和经纪活动监管等多方面,对出租市场的主体不道德进行了规范和约束,能有效规范市场秩序,推动出租市场监管的制度化发展。”

同时,住房出租市场另一个倍受诟病的问题就是“租金债”,这也必要造成很多长租企业的资金链脱落,跑路“爆雷”。北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍,近期接到关于“租金债”的咨询和案例很多,主要呈现出以下几个特点:“第一个特点就是,它具备一定的欺诈性,其实很多这种出租房贷的案子,最开始的时候,租客其实是不知道他签的是租房贷的。第二个比较典型的特点就是,长租公寓本身把租客的租房贷款给侵吞了。第三个比较典型的特点就是,长租公寓在资金链脱落以后,往往最受损的是租客的利益。”

除此之外,住房出租市场还存在甲醛超标等房屋质量不过关的问题,以及擅自改变房屋结构的群租房乱象等,所有这些问题亟需市场统一标准,严苛监管。

可见,随着时代的发展,住房出租领域已经急需政府实施相关政策进行约束和监管,及时、有效地保护房屋权利人和承租人的合法利益。那么,针对长租企业的监管、严打长租公寓乱象方面,《征求意见稿》有哪些创新之处?

《征求意见稿》共计八章66条,具体强化对出租机构的监管、强化突出对租赁企业扶植措施,以及加大对承租人权益的确保等内容。

《印发稿》对于近期备受关注的长租企业“长租短付”“高进低出”等违规做法也给予了注目。《印发稿》第38条明确,住房出租企业不存在缴纳房屋权利人租金低于收取承租人租金,或者收取承租人租金周期长于已支付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理部门应当将其列入经营异常名录。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析:“这次政策对于近期长租公寓‘爆雷’事件其实给与了关注,其中,对于‘低进低出有’和‘宽缴短付’等方面给与了重点关注。说明政策层面对于这些作法是持否定态度的,客观上也增加了长出租公寓‘爆雷’的风险。”

同时,《印发稿》中还明确提出了三个“不得”,即不得以隐瞒、愚弄、强迫等方式要求承租人用于住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合约中包含租金贷相关内容。

在2015年起,中央多部门便实施政策减缓培育住房出租市场,2017年广东首次明确提出“租购同权”,而后全国多地试点住房出租制度。但近年来,长租公寓行业乱象显出,背后的金融风险不容小觑。中原地产首席分析师张大伟认为,《征求意见稿》中对于长租企业资金池的监管条例还有待加强:“资金池方面其实也稍微提到了一些,是由各个地方来做到,但是地方是否有主动性,要打一个疑问。如果你监管了资金池,就不有可能再跑路了,这是一个最重要的点。”

同时,《印发稿》特别强调了租房备案制度,这也在一定程度上夯实了后期市场监管的基础,需要更加及时、准确地掌控租房市场的动态变化。贤迈进分析:“过去租赁市场在备案方面几乎是空白的,这次具体了各类出租合约都必须备案的规定。而且政策第十七条也规定,承租人按照有关规定申请享用基本公共服务和便利的,涉及部门应当通过房屋网签备案系统,查询住房出租合同信息。该规定使得‘备案’在合约中的地位大增,先前无论是出租人还是承租人,或者是住房租赁企业和房地产经纪机构,都应该注目到这一点变化。”

发展住房出租市场,是我国建构房地产市场身体健康发展长效机制的核心内容之一。2019年,中央实施的相关政策仍以支持、鼓励出租市场发展居多,年底的中央经济工作会议更是表明将“大力发展租赁住房”。

7日晚,这份全文多达7000字的《征求意见稿》一出,在行业从业者、行业研究者中间引起了热烈辩论,专家也针对《印发稿》明确提出了自己的建设性意见。

对于住房出租企业,《印发稿》明确,住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时,应当遵从《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等有关规定,禁令哄抬租金、捆绑消费等妨碍市场秩序的不道德。严迈进指出,《印发稿》输入了一个“大位租金”的反感信号:“大位租金沦为监管的核心。第一,租金的指导制度将减缓创建,反映了政府对于出租市场引领的这样一个导向。第二,租金的公司制度将加快建立,后续各个区域和不同的住房都会发布相关的租金信息。第三,租金的监管制度将加快建立,大位租金概念明确提出,成为稳房价、大位地价、稳预期后的第4个稳。”

《印发稿》的第三章和第四章将住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为区分展开了约束和规范。然而在市场上的实际经营状况中,有些房产出租企业和房产经纪机构存在“一套人马、两个牌子”经营的状况。张大伟担忧,这是否会导致条例在执行过程中经常出现无法精准约束的情况。他说道:“是否在法律法规上,针对同时不具备了两个属性的企业,有可能会导致他们互相扯皮,或者把企业定义摸模糊不清了之后,不会使他们具备取得双向收益的可能性,所以这个在政策法规里面,也必须做更深入或者更细节方面的考虑。”

在黄卉显然,这两类企业实际上往往伴相生,长远看,区分对待有利于引导行业身体健康专业地发展。她说:“住房租赁经营业务源自房地产经纪行业,两类企业往往伴而生。此前针对住房出租企业的法律法规较少,未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。此次明确了针对住房出租企业和房地产经纪机构的经营行为,能进一步规范和引领市场主体合法经营,引导行业身体健康发展。”


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