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济南一个房产中介的年终总结:二手房零成交,新房卖了十几套

2021-02-20    来源:威海凤凰湖

原标题:济南一个房产中介的年终总结:二手房零成交,新房买了十几套

◆经济导报记者 刘勇

“刚刚过去的2020年,在二手房交易方面提交了一份告终的答卷,全年零成交。在新房方面业务则比较顺利,卖出了17套。”济南一家房产中介的销售顾问刘彤彤在年终总结中写道,“期望在新的一年中,二手房方面有所突破,新房方面延续2020年的态势。”

经济导报记者在调查中发现,刘彤彤的年终总结,可谓2020年济南楼市的真实写照。一方面,二手房上海证券交易所量激增,价格持续回升,由卖方市场改以买方市场;另一方面,据不完全统计资料,2020年有超过200个楼盘通过中介这一渠道卖房,在开发商高佣金更有下,中介将手中的购房者资源换手到新房市场。

二手房改以买方市场

“说起来真挺丢人的,作为一个在这个行业干了六七年的从业者,没想到一年下来一套二手房都没卖掉。”4日,刘彤彤在拒绝接受经济导报记者专访时说,“多个原因吧,除了自身的原因,市场的切换是另外一个因素。”

在刘彤彤显然,2019年时,二手房市场是卖方市场,挂起一套二手房,1个月内认同能成交价,而且成交价格基本上就是卖方的定价。2020年则经常出现了大反转,有房东降价30万仍难以出售。

济南鑫资房地产经纪公司的负责人初鑫给经济导报记者荐了个例子:有一套辅仁的学区房,2019年报价410万元,当时有顾客表示降价10万元就可以签合同,但卖家拒绝降价销售。没想到市场上风向转变,去年6月份,卖家主动降到了380万元,但有买家希望能350万元成交。“最终通过相爱,这套房子以365万元的价格成交价。”

济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏告诉他经济导报记者:“二手房挂牌价和成交价之间的价格劣此前在2%左右,现在不断扩大到5%左右,也就是说,一套挂牌价200万元的二手房平均降10万元达成了交易。”

出现这样的情况原因,刘彤彤认为是二手房上海证券交易所量激增。去年12月份,贝壳平台挂牌的济南二手房有51263套,链家济南则有51274套。而在2019年年底时,济南市的二手房挂牌量还稳定在3万套左右。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为,目前济南市场上的二手房供应确实比较充裕。其中一个重要原因是,过去几年济南有大量的新建社区陆续迎来交房,二手房也在陆续入市,这使二手房供应量有明显增加。

新房抢夺二手房市场

对于刘彤彤亮眼的新房业绩,徐华鹏认为很正常。去年,济南有多达200个楼盘通过中介这一渠道卖房,这一数字是2018年的4倍多。在开发商低佣金吸引下,中介将手中的购房者资源换手到新房市场。

徐华鹏告诉他经济导报记者,2018年下半年,市场行情下行时,济南开始经常出现开发商进佣金给渠道中介人员卖新房。最开始大约有五六十个项目进行尝试,2020年,这个数很快超过200多个。“200多个项目是什么概念?也就是说,目前济南在售的住宅项目中,未与渠道公司合作的楼盘数量一只手可以数过来,绝大多数都已经通过渠道中介卖房。”

“坦白说,二手房比新房更难卖。消息分散,需要中介掌控大量房源信息,有可能一天没有第一时间,房子就被其他人变卖。新房是开发商卖,房源可选的多,而且价格也基本固定。”徐华鹏说明说,“比起二手房市场,新房市场产品更统一,中介人员只需要掌握片区和楼盘具体情况。”

在初鑫显然,中介费在二手房交易时,购房者实实在在知道,而新房的佣金则隐密得多。“购房者买新房并不需要额外支付中介费,佣金则是开发商支付给渠道人员。此外,不少新房中介人员还有可能获得了比售楼处更较低的优惠价,更有购房者卖新房。”

据了解,目前济南的二手房中介费多在房价的1%—2%之间,也就是说一套300万的房子,中介费或在3—6万平均。评估费也有明确规定,一般是需要交纳房源评估值千分之五的费用给评估公司,这也是贷款买房必须交纳的费用。在办理手续方面,二手房则比新房更复杂,中介人员承担的工作量更大。交易一套二手房,中介需全程陪同办理手续和税费。

新房销售的高佣金是吸引二手房中介机构的一个重要原因。据经济导报记者理解,大多数楼盘给中介机构的佣金返点以定在2%-2.5%左右。去年底,济南曾有多个楼盘临时将佣金提高至3.5%,部分高价商铺的佣金能达到20万元。

“虽然中介不会引导一部分二手房购房者买新房,但这部分会被引领的人其实是本身没拿定主意,带上他们看一些新房,他们就不会被更有。”刘彤彤表示,“开发商愿意让我们卖新房,新房又比二手房更好卖,佣金还高,我们自然不愿转战新房市场。”

今年市场不会过分安静

谈到今年的市场,初鑫回应,从宏观来看,目前二手房市场开始出现分化现象。

二手房价格连续上升也让市场产生了明显的降价预期。“近几个月来,二手房市场比较平淡,成交量不高。很多人都有‘买涨不买跌’的心理,现在整个市场从容情绪比较浓烈。”初鑫说道。

在初鑫看来,济南新房的价格在逐步走低,新房的降价将不会持续影响二手房的价格,未来济南二手房的价格可能还会走低。

“现在二手房市场买家和卖家都在从容,买家担心价格不会之后下降,卖家也想轻易降价。”刘彤彤对经济导报记者说。

此外,初鑫和徐华鹏都认为,2021年,济南的新房市场还不会出现中介大军的身影,这对二手房市场的影响是显而易见的。

从往年的情况来看,一些房东急银子考虑到将房子做到资金变现,大概率会经常出现缓售房源。此外,部分房东资金较优渥,则不急着售卖,盼着在合适的时候买个好价钱。“如果购房者有计划购房,可以去意向小区淘淘看急售房源,但这类房东对支付有可能有一定拒绝,比如全款或减少首付等。”徐华鹏指出,挑选二手房千万不可以着急,“慢慢选,仔细滚,不冲动,这样才能选到合适自己的房子。”

(编辑:杨学萍 陈德罡)

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