联系电话

15094929042

当前位置: 首页 > 房产动态

从市场和买房人的角度,读懂中国房价和楼市背后的哲学逻辑

2020-12-02    来源:威海凤凰湖

  快乐里BANNER

  熊猫贝贝专栏内容:地产话题第三百四十五期(NO.345)

  专栏内容提要:

  中国房地产和楼市中的“造富神话”和“魔幻现实”交织的当下,背后藏着什么秘密和趋势?

  资深地产人,凭良心写作,谈人话,结善缘,有态度。

  

客观行文,理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝接受标题党,坚决深耕深度专业内容。

  (独家内容,侵权摘抄必究,首发头条号)

  我是@熊猫贝贝小可爱,地产行业策略研究者,房产楼市观察者,青睐注目。

  

  图片来源:网络

  楔子

  一百个人眼中,就有一百个哈姆雷特。

  在中国,或许只有房子这个东西,能给所有人,带给复杂纠结的感觉和理解。

  被彰显了资产属性,有着极具说服力历史表现的房子,在中国早已脱离了基本生活要素的范畴,特别是在市场经济的二十多年教育之下,对于财富和资产意识逐渐唤醒的中国老百姓们,对于房子的看法,可谓是五味十杂,这种形容一点都不夸张。

  因为对一个事物理解的过程总有个先后之分,再加上有所不同的人,看待现象,理解规律,基本上都就是指自己的角度抵达,这样就造成了房子这个原本没有任何感情色彩的商品,在有所不同的人眼中和心目中,具有完全不一样的观点和感受。

  这和中国的房子在很多城市和地区,创造了无数有鼻子有眼的“造福神话”密不可分。

  绝大多数民众对于房子的注目,早已和市场需求牵涉到,而是识破了房子因为价格变化产生的利益。

  就是这么直接,天下熙熙,皆为利来,不管是局中人,还是旁边者,不管是先知先觉,还是后闻躁动,在看的闻的利益驱动之下,没有人不为之可怕。

  说真话有可能没人爱听得,但是不管那些隔着网络,戾气爆棚,随时对房价问题口吐芬芳的键盘侠也好,专业喷子也好,只要他们这辈子有机会和房子产生关联,马上就能反败为胜立场。

  因为没,欲而不得,或是后知后觉,总是要用自己的恶意去恶魔责怪,去掩盖自己的无能。

  这才是现实。

  说到底,还是被现象影响,失去了对中国房价和楼市的本质的理解,这是表象。

  但是深层次的,其实是对中国各种房价现象和规律背后的哲学逻辑,一无所知。

  这篇文章,就将融合2020年下半年在中国楼市中发生几件具有代表性的事件,来和各位读者朋友有深度的聊一聊,关于中国房价和楼市规律现象背后的哲学思维。

  文章将从购房者和市场的角度,进行理解讨论。

  弄清楚楼市和房价规律表象之下的哲学思维,或许就能对中国房价的涨跌原因和楼市的真实供需,有更为深入的理解和理解。

  自由选择大于希望,思维要求层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

  读者通过文字自由选择作者,作者也在通过文字选择受众。

  如有帮助,青睐关注,每天看点有深度的房产和楼市,还有财富认知的内容,帮助您更好地理解中国房地产的那些事儿。

  

  图片来源:网络

  
1 高压之下,热点城市,热点事件下,依然躁动的房价现象

  虽然2020年即将结束,但是推崇年份周期效应的资本和楼市,可是一刻都不消停。

  2020年,对于中国房地产行业和楼市来说,绝对是波澜起伏,暗流涌动的一年。

  即使在“房住不炒”的宏观大环境下,各地政府精准的“打地鼠”式的楼市调控环境之下,热点城市,热点事件,依然让楼市火热,房价躁动,大有一副“按不住棺材板”的气势。

  对中国的房价和楼市似乎根本不必撩拨,就能发现,躁动不已。

  比较有代表性的,有这么三件事:

  第一个是杭州之江板块的房价怪象;

  第二个是深圳“润四”打新,中签即赚到500万的楼市盛况,全国热议;

  第三个是东莞房价经常出现火箭效应,即将突破4万大关;

  把这三个事情放一块儿来看,呈现出在大众面前和事件参与群体面前的,都是一种极度坚定,充份乐观的房价暴涨现象,深层次的,就是对这些城市和板块未来的市场预期,高度预估的资本态度。

  留意,是资本态度,而不是什么投资眼光,也不是什么市场需求推动。

  说白了,就是和正常刚需购房牵涉到。

  这几个城市随便拿出来一个,出现这种房价躁动,都是小百万级别的参予门槛,别的不说道,深圳润四,起步最低总价都是1200万(总价在1184-2983万元/套),1000多套房子(1171套),仅仅一天就收到了13000多个买家的保证金共计450亿。

  就算在深圳人均高收入的背景,按照30%首付来算,低于小五百万的首付,也不是什么刚需群体能随随便便掏的出来的。

  再考虑到月供,就按1000万的贷款额来算,一个月的月可供最低(30年期)也要去到将近4万元左右。

  资产逐利的本质,一览无遗。

  在这种档次的资本竞争环境之下,所有唱衰楼市,看空房价的言论都是笑话,也没意义。

  因为只要顺利认购一套,虽然没那些标题党所说的500万之多,200多万还是有的。(润四和周边二手房行情价格剪刀差)。

  比买彩票还性刺激,简直是看的闻的机会。

  然后再看杭州西湖区之江板块,别说是外地人,就连杭州本地人,在2019年以前,印象和理解中的之江,都是长期不被寄予厚望的偏僻郊区,就连房价,在杭州本地都是长期下滑,二手房不景气的地区。

  然后这一切,随着2020年10月21日,杭州马老师,花27亿卖给了之江板块一块10万方的沿江宝地,就让之江一跃沦为杭州,不,甚至是长江流域,包括上海以内的区域,最为热门和躁动的板块。

  一个是周边房价涨的快,不到上面那件事再次发生以前1个月,之江随便一套房子上涨个大几十万上百万太稠密平常。

  一个是价格低,原本悬挂了一年都卖不出去的一些房子,原本只要三万的单价,直接跳涨到六万迫近七万一平米,这个价格直追老牌一线,长三角核心城市上海的城市核心房价。

  毫不夸张,而且,价格上去了,成交量也一路走高。

  同样是资本逐利,本性尽显。

  最后是东莞房价,以松山湖为核心开始的一轮猛涨,以后今天还在爆发,几轮调控,地方政府都跑到长沙去玄奘自学了,但是只要稍微理解东莞市场的,都告诉那种市场的躁动。

  相较于北方城市楼市的低迷,内地城市涨势动力不足,多数三四线城市广泛经常出现的量价双跌。

  在2020年这样的大环境下,经常出现了这样的局部地区房价上涨躁动,绝对不是空穴来风,也会是纯粹的抹黑。

  毕竟充满著不确认,黑天鹅频飞的2020年,别说投资,就是正常盈利都不更容易的资本市场,比以往任何时候,都更为警惕和小心,如此信心忠诚,预期看好的楼市躁动,背后一定有一般人不懂的哲学逻辑和充分理由。

  所有当下,皆有因缘。

  利用现象,挖出本质,梳理逻辑,就是今天文章要解决问题的问题。

  

  图片来源:网络

  2 房地产“造福神话”案例和背后的哲学思想

  回到上面那三个房价躁动的案例来看,造成这种强劲的上涨动力的根源是什么?

  所有的投资都是看市场预期的,能经常出现投资狂热的情况,很简单,市场预期太显著,市场预期太具备想象空间。

  房产投资最大的一个特征,就是由购房接盘的群体所决定的。

  想通过房产投资赚,说句不客气的,还真的不能赚到普通工薪阶层,打零工群体和社会底层的钱。

  因为供需杠杆是有限度的,月收益只有1万的人,对于月供的承受能力是有下限的,而1万的收入,在中国的职场和收益阶层中,大多数城市已经是事实上的瓶颈阶段了。

  换句话说,依赖刚须要的楼市,房价的下限其实已经被买的起的群体收益和经济水平所决定了。

  而上文中的三个案例,说什么,还真的和刚须要没什么关系。

  完全是有门槛限制的资本竞争游戏。说白了就是大家喜闻乐见的炒房啊!

  别的先不说道,在2020年高层意志“房住不炒”还有各项政策严苛调控的背景下,如果没过硬的因素支持和坚定的市场预期,这样的行为简直可以说道是“顶风作案”,“正面硬刚”,“不知好歹”……

  别的不说道,就地方政府,没任何实质性的理由,面对这样的情况,也绝对是亚历山大,如芒在背。

  市场会骗人,行情也绝对不是依赖抹黑就能这么躁动的,这背后,一定有道道。

  分离来解析:

  首先是任何城市的房价暴涨,一定要有一个大前提,那就是经济必须要有增量,必须要有不具备比当下市场更高的购买力群体出现,才有可能涨的“心安理得”。

  要么是货币性增量,也就是货币回购,这个没戏,放在今天,给100个胆子也不敢;

  要么是地方产业行业爆发,不过需要时间来积累,不可能达到快速上涨;

  要么,就是突然经常出现了收入性激增的群体,购买力和市场需求变换,才有可能。

  看来看去,也就只有最后一个选项比较靠谱。

  而上面三个案例,都能符合最后一个条件:东莞松山湖的华为,深圳惠四的产业集群,还有最典型的杭州之江蚂蚁金服总部选址确认。

  这是典型的产业和巨头企业对房价市场预期的反对。

  然后再看市场参与者群体。

  中国最爱炒房的人,都来自于哪里?莫过于闻名遐迩的温州吧?

  当然非常简单粗暴的温州炒房团早已沦为了过去式,最近几年呢?

  一个是深圳,一个是杭州,一个是山西,一个是合肥,当然山西买的多卖的少,高调的很,合肥呢?就比较局限,长沙一战,头破血流以后,就相忘于江湖了。

  一个杭州,一个深圳,可以说道是中国近年来,房产抹黑最为集中于的区域和城市代表了。

  深圳全民炒房,不是笑话,杭州人房产投资吃遍长三角,在上海这样的一线中,杭州人在房产投资上,半壁江山都是客气的了。

  论资产投资,都是人精中的人精。简单说风险大,不赚的事儿,摸都会摸。

  能在这样的大环境下,还义无反顾,一定有他们的道理。

  一个是看的见的价格剪刀差,一个是看得见的真实购房移居需求,而并不是什么人为炒作抬升。

  这就是真实的市场行情。

  最后,是市场预期。

  这个非常关键,能无法赚就靠这个了,深圳剪刀差就不说了,其实只要润四和周边二手房差距不要太大,在深圳高度紧绷的供需矛盾和资本挤满的效应之下,新房有多少卖多少是正常的。

  但是东莞和杭州之江的躁动,就是典型的市场预期了。

  东莞这次的涨价,是松山湖带上起来的,原因太简单了,素来有“狼性文化”的华为迁移到松山湖,原本的低房价就有点拿不出手了,再叠加后疫情时代海外订单的大量转往爆单,让东莞整个外贸和产业产生了井喷式收入,全面推高了东莞的房价。

  而之江的房价躁动,可以分为三个阶段,第一个阶段是蚂蚁金服选址,创造了市场需求,提供了房价上涨的初步动力,然后是蚂蚁金服上市的新闻曝光,招股书上蚂蚁员工人均800多万的人均利润预期,这个800多万,就算打个5腰,也是400万!

  嗯,就算能做不了蚂蚁的“股东”,做不了蚂蚁的员工,当蚂蚁的“房东”,绝对是靠谱的生意,毕竟市场需求在眼前,收益有保障。

  躺在财富之上,静等花进,这就是房产投资的终极之道,这就是所有投资的核心哲学思维。

  当然,蚂蚁上市已经被推迟,但是这个躁动依然在继续。

  虽然蚂蚁上市前景扑朔迷离,给之江楼市泼了冰水,但是这个趋势规律还是放到那里的。

  这里就有深层次的一个哲学逻辑:莫欺少年穷,人才扎堆,未来可期。

  毕竟在中国,能在首富的公司旁边抢占资源,用市场需求薅羊毛的好事,千载难逢。

  大家想想,在华为发达,蚂蚁盈利,还有高房价低需求的环境周边,是不是最差的资源守住投资机会?

  毕竟想赚,就要离有钱人将近一点,再近一点。

  附近财富中心的房产投资逻辑,无懈可击。

  

  图片来源:网络

  3 要求小区房价的“业主效应”

  笔者曾经在一个四线城市,见过一个项目,可谓中国房地产经济模式中的代表和经典模式,在这里给大家共享一下:

  某个品牌开发商,到这个城市展开房产研发,首期房子的建造和销售完全回头了一条非主流的道路,那就是高标准高质量的现房建设,也不对外宣传和预售,就是几乎垫资建设完,然后主动找地方政府和公务部门,事业编成,进行推销。

  关键是推销的价格,只要市场行情的70%,项目周边实价10000?那行,只要是公务员和事业编买,只要7000!现房!还送三年物业费!

  这种完全没抵抗力嘛,项目的一期很快销售完毕,其实开发商算数过一笔账,盈是没盈的,最多就是利润太较少,堪堪保本而已。

  然后项目的二期,售楼部都没盖好,每天都有人排着队上门咨询,主动认筹交钱。

  开发商直接把房价提到12000元,一经开盘,直接售罄,这在一个存量市场的四线城市中,绝对算的上是具有代表性的案例了。

  但是这个故事远远没有完结,而是刚刚开始。

  这个楼盘虽然一期买的很低廉,基本没有赚钱,但是楼盘还是有自身的一些缺失,这很正常。

  比如说小区没有就近设施的幼儿园,小区方位较为偏远,商业街区难以盘活,小区周边交通环境不是很成熟,有一些路段还没有完全讲和,甚至没划入市政规划范围……

  就连开发商都没有想起,这些对于项目来说致命的硬伤,竟然被自己用来打开市场的第一步带给的“高净值,低社会地位,高社会职能”的一期业主,给解决问题了!

  一期业主群里面,有孩子上幼儿园的市场需求,一经提出,就直接得到了有关部门的推崇(当然原因很非常简单,业主都是公务系统的嘛),这种信息和需求的传递达到了前所未有的高效率,很快就进入行政审议,市场调研,指标分配,结果没到半年,一个公办幼儿园就在一期业主的反对下成功落户进驻小区,当然开发商借钱,但是这个求之不得的利好,可不是花钱就能买了的。

  然后没过几年,重点小学也“顺理成章”的在项目附近启用,学区划分一点都不含糊。

  不知不觉中,小区一期就成了这个城市家喻户晓的“高端核心住宅区”,等到项目三期开盘,别的楼盘有可能还在10000挣扎的时候,这个楼盘已经突破20000,依然一房难求……

  一个成百上千社会精英,公务系统扎堆的小区,就意味著整个城市的资源都会出现跟随和聚集,这么多聪慧的脑袋和资源,带给的附加值,是难以想象的。

  事实就是如此。

  在任何一个城市里面,最保值的,最具备价值增长空间的,都是具有这样的特征:要么是社会精英扎堆,要么是富足群体扎堆,要么是高知高收益群体扎堆。没值得注意。

  人才聚集,一定能提升资产价值。

  放在杭州之江,蚂蚁金服的员工聚集是不是人才聚集?

  放到东莞,华为的高薪人员挤满是不是高收入聚集?

  放到深圳,那就别说了,几百万首付,大几万月可供,房价都已经展开了阶层筛选。

  这是比什么地铁,学区,人口,规划更硬的房产投资哲学逻辑,几乎基于挤满的群体素质和能力,来决定资产价值和未来潜力。

  请不要说道这样的房价喜,如果觉得喜,那就是配不上。

  就这么现实。

  
4 房价和楼市现象背后,那个被忽视的关键因素

  现在中国的房产和楼市中,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的逻辑其实早已沦为根深蒂固的房产价值判断逻辑和准则之一了。

  但其实,有一个很最重要的关键因素,没有得到反映。

  先说道人口,郑州,天津这样级别的城市,是人口净流入的城市,那为什么房价转入2020年没什么实质性的快速增长呢?

  再说土地,这个对应的是城市空间配备和房产供需关系,中国除了个别城市,比如深圳,不存在土地供应事实不足的情况,其实其他城市短期内基本上在土地问题上,对于房价和楼市是没有什么影响的。

  别的不说,上海外环以外,北京三环以外,广州核心四区以外,大把的土地可以拿来开发的。

  更别说其他城市了,基本在当下都是是供应管够。

  最后是金融,也就是经济环境的情况,基本体现在购买力和房价关系上面,这个比较直接。

  但是,如果你能冷静看完了上面的章节,就应当能发现,除了这三个重要的因素,其实产业和具有影响力的大公司,大企业,对于房价的潜力和影响能力,甚至近超于肉眼可见的地铁,学区,环境,设施,甚至是地方购买力下限。

  产业挤满人口带给市场需求;

  品牌公司聚集人才带给财富效应;

  富人扎堆汇聚社会资源;

  有这样的趋势,整个社会的财富,和宝贵资源,就会构成一个明显的方向,向这样的关键地段,展开汇聚,而且这样的汇集,是非常自然,难以阻挡的。

  这个关于房价和楼市的哲学逻辑看懂了,对于普通购房群体和老百姓来说,有什么借鉴参考意义呢?

  如果想要在买房这件事上,获得打破一般水平的报酬和价值增长,就必须要有前瞻性的价值眼光。

  也就是要有股票市场选股的智慧,看的见的价值,其实在价格上已经获得了所求,不是买方买单,就是卖方利润,而这样的快速增长,是有限制,有天花板,有周期性的。

  而押对了未来不具备价值增长的核心原则,才有可能在后疫情时代,房地产下半场时代,实现价值暴击,顺利的成长投资,而且这个回报,不是投机取巧,而是眼光和预判。

  当然不是希望大家去炒房,只是在买房的时候,多给未来有可能经常出现的机遇和价值回报思维和打算一些,没毛病吧?

  这就像一场赛跑,当到了某一阶段,大家都在原地睡觉,有的人中场解散了,有的人不能原地踏步积攒能量,你还能凭借天秤座之力往前保持动力的前进,这就是优势。

  

  图片来源:网络

  5 主动OR被动,是真与假的辩证关系

  最后,还是环绕产业对房产的价值,进行一个鉴别的分析。

  这一点很最重要,回到最后,也是给有冷静,有毅力坚持看到这里的读者朋友,算个福利。

  太颓废,太愚蠢的人,看个皮毛就实在掌握了世界,那没关系,就算这篇文章不坑你,现实里面为这样的群体量身定制的陷阱,永远会较少。

  跟着产业投资房产购买房产,就一定看清产业层面的主被动关系。这一点非常关键。

  华为迁往到松山湖,是主动行为;

  腾讯游戏总部设置到成都,是主动行为;

  苹果数据中心落户贵州,是主动不道德;

  蚂蚁金服自由选择之江,是主动不道德;

  ……

  但是这样显著的趋势背后,是中国成千上万个各种名头,各种规划的产业新城,产业新区在事实上的告终和没落。

  一方面是城市之间的能极差造成的虹吸效应,就像深圳旁边的惠州,产业政策向深圳一边倒,资源流失,难以挤满。就像天津产业园,被北京虹吸;

  一方面是旗号产业的名头筑巢引凤,结果除了房子,啥都引不进来,很多城市为了弥补这样的困局,甚至迁往政府机构来创造价值空间。这就不用举例了,大家看的应该很多了。

  任何的价值投资,没有提前标记的众说纷纭,要么是信息差占优,要么是跟随可见目标,而且这个目标有不俗的历史展现出。

  别把问题搞的太复杂,所有价值投资的本质,都是大道至简。

  相较于看的见的学校,地铁,配套……等等的可见价值空间,产业聚集带来的价值投资,有可能是中国未来房产价值最靠谱,最有潜力的方向。

  但是产业的聚集,兴起,到实现价值拉升,比所有当下可见的所有价值资源更为困难,如果没过硬的自身实力,较好的产业基础历史展现出,还有天时相救,是不有可能必要反应到房产的价值提升上的。

  就像富士康,品牌聚集人口,对房价提升是软提高,但是蚂蚁金服呢?就很有一点慎重看来了,万一真的不占到天时,跟风炒作说不定一地鸡毛,蚂蚁无法上市,员工的红利没了,谁来给已经被预期推高的房价买单呢?

  但即使这样,也好过很多只有名头,只有规划,只有景愿,只有纸盒的,所谓的产业新区,产业园,来的靠谱。

  毕竟首富再不济,首富公司的员工福利,也要比一般人要低吧?

  关键是,人家可是主动自由选择的。这个哲学逻辑,很直白简单吧?

  房产价值的提升,最可靠的途径,就是有比当下业主更杰出,收入创富能力更强劲的人,来接盘。

  这才是这篇文章的点睛之笔。

  

  图片来源:网络

  写出在最后:

  未来房产的机会和趋势,是现在大多数和房子有关联,关注房子的人最为关心的问题,没之一,就是唯一。

  从今天文章所陈述的逻辑和内容来看,未来在中国寻找具有成长潜力,具备价值投资意义的房产,或许需要更多的长期主义思维,需要更多哲学辩证思维,还有更多的价值眼光,才能实现精准选筹。

  没思维,盲目飞驰,残暴生长的房地产价值普上涨时代,否完结,每个人观点有所不同,不做到强求。

  但是深层次的价值保障,茁壮潜力,还有未来预期,没有点冷静去思维,不必点时间去学习,这样的个人和群体,就算凭运气一时获得的财富,也留不住。

  毕竟,洗牌,是每一个时代都不存在的出局过程。

  没属于自己对资产和预期理解的独立逻辑和哲学思维,只告诉跟在各种看法背后的盲目投资,没未来。

  

  图片来源:网络

  这篇文章,就到这里。

  期望这篇文章,需要给屏幕前的您,带来一些启发和思维。那就很好。

  感谢您的冷静阅读,我们下期妳!

  

  图片来源:网络

  思考,是对世界的尊重。探索,是对未来的打算。

  每个人,都没选择时代的权力,但是时代绝对可以自由选择人。

  这是一个长期主义的时代,是一个眼界和思维决定的未来。

  希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

  做到时间的朋友,做到时代的弄潮儿,做命运的主宰,做财富的主人!

  仅以此文,与各位读者朋友,共享。

  

  图片来源:网络

  关于这个话题,大家如果还有什么意见和看法,欢迎在下面留给您的想法和看法。

  以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱,熊猫地产观,讲究和执着的就是在纷杂繁乱的信息时代,输出一种稀缺,宝贵的经验。

  这就是本人自媒体的态度和初心:不做到什么大路货,通过文学创作共享,记录对世界的认知。

  熊猫不稀罕吗?你实在我的文章不稀罕吗?哈哈哈哈……

  不当什么专家,也不敢大言不惭说道自己高明,只想通过写作分享,心存善念,广结善缘。


红橙粉 vidaglow 麦萝氏 Vida glow胶原蛋白 Melrose