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深圳、西安等多城市发布房屋租赁新政 各地为租房市场带上“紧箍咒”

2020-11-21    来源:威海凤凰湖

原标题:深圳、西安等多城市发布房屋租赁新政 各地为租房市场带上“紧箍咒”

央广网北京11月19日消息(记者周尧)据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道,继杭州、成都等城市实施出租新规后,近日(17日),深圳市住房和建设局发布《关于贯彻规范住房出租企业经营行为的紧急通知》(以下全称《紧急通知》),对住房租赁企业经营不道德进行规范。同日,陕西省西安市印发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》,提出七个方面的目标。

近期,多城市对住房租赁市场密集“打补丁”,表现了住房租赁市场的哪些风险?同时,多条新规能否让“伪长租公寓企业”完全消失?

深圳的《紧急通知》中提到,将依法从严惩处违法出租不道德。住房出租企业与承租人应该严格遵守住房出租合同誓约,不得单方面提升租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费,不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益,不得违法强迫单方解除合同。贝壳研究院租赁分析师黄卉指出,多地新规均明确提出稳定租金水平、强化市场监管的相应举措。黄卉说:“深圳的出租新政主要是针对住房租赁企业,重点在于防范租赁主体经营风险,稳定租金水平。一方面通过主体登记、从业人员管理、房源信息等方面提出要求,来规范租赁市场,构成市场监管的基础;另一方面明确提出不得通过各种违法行为哄抬租金,在合同期内不得单方面提升租金,来稳定租金价格,同时提出多部门牵头惩戒的措施,对市场严格监管。”

同日公布的西安出租市场新规,则更多地侧重于创建完备的住房出租市场,构成“租并购举”的住房体系。黄卉表示:“政策中提出的增加租赁房源供给、培育企业、建立平台、希望消费、政策扶植以及市场监管等六大措施,可转录开发主体、房屋产权人、住房租赁企业、租客、用人单位以及政府相关部门来完善住房租赁市场;另一方面通过优化房源供给、基础设施搭建及严格市场监管来稳定租金水平,提升租客租住体验。”

各地新规密集公布,集中给长租企业“高进低出有”“长租短付”行为拿着“紧箍咒”,这与当下长租企业“跑路”“爆雷”频发的背景不无关系。

深圳市住建局回应,部分长租公寓采行“低进低出”“长收短付”导致“爆雷”“跑路”的问题,已经引发政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出有”“长缴短付”等方式,哄抬出租价格、增大企业资金脱落风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

为促进住房出租市场健康发展,住建部9月公布《住房出租条例(印发稿)》,第38条具体,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于缴纳承租人租金、缴纳承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列为经营异常名录,强化对租金、押金用于等经营情况的监管。密集的政策管控,能否让住房租赁市场的高风险行为就此消失?

除陷于破产、跑路风波的蛋壳公寓,有媒体报道,据不完全统计资料,今年9月以来,深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。虽然蛋壳公寓已公开表示“没有破产,也会跑路”,但是长租公寓的商业模式、风险管控再次进入聚光灯下接受拷问。

中原地产首席分析师张大伟再次提醒,如今频频出现问题的出租企业,严苛来讲,并不属于市场希望的“长租公寓”范畴。张大伟说:“长租公寓政府过去有过定义,是指企业拿手中闲置的资产制成出租房源,很非常简单,指的都是大房东,如果你是大房东,你把房子租出去,你是不有可能跑路的。”

频频“爆雷”的出租企业实际上是市场上的“二房东”,张大伟认为,真正让“二房东”趋之若鹜的利润源泉便是因“长租短付”而换取的“资金池”。他说:“就是因为中间方这些二房东,他并没有完全取得房屋的同住权,只是签订了一个协议,但跟业主的协议里最简单的就是租金错配。”

何为租金错配?租金错配又给市场带来了哪些风险?张大伟认为,这些“伪长出租公寓”仅次于的问题在于金融化带给的“资金池”。换言之,现在的长租公寓企业已经不仅仅是一个出租企业,而是一个标准的“金融企业”。张大伟介绍:“租金错备有两种行为,一种是高收低出租,几乎是愚弄诈骗。另外一个租金错配就就是指租户手里面有可能收3个月6个月或者一年的租金,但是就给业主一个月,经常出现了资金池,资金池如果是正规化企业不挪用就让,但是目前来看,据我所知所有企业全部挪用了,只要侵吞它就带给风险。”

对于长租公寓的种种乱象,有业内专家指出,说到底是行业监管机制跟上的结果。那么,当下密集的政策会让租赁市场的高风险行为就此消失吗?黄卉认为,还要在以下几个方面做到工作。黄卉说:“在市场培育上,需要进一步具体落地的政策细则,如商改租、工改租的落地细则,减缓前进涉及标准的设立,有效盘活存量资源。对于违规经营的企业加强监管力度。加快创建长租行业的企业信用信息制度,结合奖惩体系,完善企业的分类监管。”

值得一提的是,此次深圳的《紧急通知》也提及了“资金池”的监管,张大伟指出,虽然及时,但不解渴。他说:“它其实就提到了三个月以上的要监管,但如何监管?它也没提及。所以最后到底怎么能监管,这个事也说道的不是很清楚。”

同时,在监管之余,主管部门还需要进一步完备适当的租赁合同网签备案制度,提升租赁市场的能见度,增加出租企业的违法难度和成本。张大伟说道:“如果几乎备案,一查就可以看到,租户可以看到我交了三个月的租金,那么房主是不是接到这三个月的租金?如果房主那里表明也接到了三个月租金,这个就不可能爆雷。但是你必须要有政策配套,不容许它有租金错配。”http://www.sohu.com/a/432798021_362042返回搜狐,查看更多

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