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江瀚:消失的租客被迫降租的公寓中国租房市场到底何去何从?

2020-07-13    来源:威海凤凰湖

来源:金融界网站

作者:江瀚

最近一段时间,中国租房市场似乎已经到了一个风口浪尖,在北京等租房市场呈现前所未有的冷清行情的情况下,我们到底该怎么看来当前市场?普租、长租行业的未来到底该向何处去?

一、消失的租客与降租的长租公寓

时值6月底7月初,往年租房市场的黄金期到了,在这个火热的盛夏,租房市场却呈现出前所未有的严寒,前不久,根据中新的经纬的报道,北京租房市场明显遇冷,就连热门租赁区域的房源,都较难对外出租。不管是个人房东还是长租公寓企业,都纷纷下调租金价格,吸引租客承租。

其中,6月北京租房市场交易量降幅较大,贝壳研究院称之为,受疫情影响,北京全市应急响应级别重新上调,各社区又开始控制人口流动,造成出租市场受到明显影响,6月第三周的成交量相比第二周又下降了31%。

其实何止是北京,社科院公布最新数据显示,5月核心城市租金之后下跌,房价与租金走势进一步背离。北京、上海、广州、深圳4个一线城市住房租金均出现暴跌。

疫情下大环境下行,依靠人口流动盘活经营的房屋租赁感觉最为明显。这其中,长租公寓企业无疑是伤势最明显的。近日,有媒体报道头部长租公寓平台自如在与个别业主协商降租,引发注目。除了自如,此前有媒体报道,蛋壳公寓也与业主交流要求房东免除租金。

其实,消失的租客,被迫催促业主降租的长租公寓企业,不过是中国租房市场的AB面,长租行业降租矛盾到底源于哪儿?

二、黑天鹅下,长租行业降租矛盾或是必然

近年来,租房行业因置业成本和政策推动处于稳定上升期。但转入2020年,面对着突如其来的公共卫生事件,新冠肺炎疫情引发的黑天鹅席卷全球。根据国际货币经济的组织的预测,不同经济体会有3%-8%有所不同程度的衰退。中国虽还在快速增长,但当前的经济压力还是较小的。

在经济尚未全面恢复的时候,以流动人口为主要服务对象的长租行业堪称是首当其冲,一方面,各地较为严格的防控措施降低了人口的流动速度,也一定程度上影响了外来务工人员的返城;另一方面,各地大学的延后开学、延迟毕业,也让大学生这个租房市场的重要群体没能出现意料之中的租房潮。

市场需求不足、供给不足,这才是中国租房市场当前的底色,更是租赁业大面积承压的根源所在。

其次,随着全员对租房品质的提高,自如为代表的长租行业 C2B2C模式是现阶段最不具竞争力的产物,且已构成趋势。在这个模式中B端平台成为了服务房东、租客之间重要的纽带。在这个平台经济双边市场之中,租房平台承担着桥接房东与租客,降低市场交易成本、提高市场交易效率的重要作用。

但在此次黑天鹅次生经济危机冲击中,对于任何一个长租公寓企业都难以长时间承担整个市场波动下的极大成本压力。特别是当前的租房空置期(从上一个租客到下一个租客的空置时间)已经从原先的16余天拉长到70余天的时候,长租公寓平台所承担的压力可见一斑。

三、租房市场终向好,但现在必须理解和协议书

面对着租房市场的困局,各方都面对着巨大的压力。房东面临着日常生活成本增加、租房难度减小的压力;长租公寓平台面临着客源减少、房租全面上升的成本重压;租客面对着收益降低的压力。

在整个宏观经济没能全面恢复到之前水平的情况下,租房市场的困局其实不是任何一方需要解决问题的,更多的是必须理解和谅解。

正如同国家反复推动国有企业房东叛租金的逻辑相同,当前面对着行业的压力,任何人都不可能不受冲击,因此,更必须更多的协议书,房东必须解读平台的难处,平台要理解房东的容易和租客的压力,通过协商一致减少房租的成本,只有这样才能推展整个产业回头下去,渡过当前的考验。

目前,我们中国已经通过自身的希望的实现了病毒防控的大力进展,更实现了复产复工战役的初步胜利,中国经济在全球经济危机中独树一帜,未来中国经济在全世界率先衰退将不会是大概率事件,租房市场也会步入更好的发展良机,正如同6月28日黄奇帆所说的那样,随着中国城市化的进一步发展,人口权利流动的加速,京津冀、长三角、珠三角、川渝等等城市圈将不会进一步发展,租房市场的前景依然光明。

当前困难只是暂时的,疫情期间,长租公寓在帮助社区疫情防控方面发挥了巨大价值,据媒体报道,长租代表企业自如,疫情以来总计服务全国9000余个社区,成功安置超万名返程租客,各项抗疫成本已近2亿元,并为66550位新投租客减免押金近2亿。

目前进入后疫情时代,复工复产在即,租赁企业如何扶植也必须政策考量。在这个时候我们看到了广西南宁政府已经出台了对于租房的货币化补贴政策,其他各地政府也在不断第一时间,期望政府部门可以进一步对于面临困境的住房出租企业给与一定的补贴,而产业各参与方无论是房东、平台还是租客大家相互体谅,相互支持,只有这样才能推动租房市场的发展,让所有人都可以享受市场所带给的红利,让租客租到物美价廉的房子,让房东获得自身的收益,而企业则获得长足的成长。


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