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一线楼市2020年末 翘尾行情调查-房产频道-和讯网

2021-02-28    来源:威海凤凰湖

在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

一线楼市2020年末翘尾行情调查

湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走进紧俏行情,北京交易量开始转好,上海则正在经历二手房大衰退……2021年的一线楼市,闻到了局部涨价的味道。

一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“收成”。来自中原地产的数据表明,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交价16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交价均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

业界通常将2017年的“317新政”视作新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”实施至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并之后企稳。

以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经刷新本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经完全恢复到调控前的水平。

就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的提高,被认为是市场企稳的主因。

缩竞房“多米诺效应”

出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显加剧,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新纪录。

对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求转好、疫情后需求获释、信贷政策严格等多项因素作用的结果。

贝壳研究院的统计资料显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均上升15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充足,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较低。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场声浪动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到欢迎。

北京楼市的加剧,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度经常出现房价过慢下跌不同,过去三年来,北京的房价一直保持平稳,未经常出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报导记者回应,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,禁售政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来禁售政策虽有所断裂,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

限竞房是指以“缩房价,竞地价”的方式拍卖会土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模转让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中于入市。贝壳研究院认为,近几年缩竞房占到北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,缩竞房成交占比已相似五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

限竞房的冲击,带给一系列“多米诺效应”。其中,对价格的入手起到最为明显。前述房企人士回应,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往不会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

他回应,由于供应量过大,有数部分限竞房项目陷入供不应求,但一些优质项目已经沦为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的缩竞房,均售出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

降价成二手房交易主调

除了供应的提高,北京楼市的市场需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机市场需求已经绝迹,投资需求比例较小。除了类似因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改回“多校划片”。西城区也沦为北京“城六区”中,最后一个实行“多校划片”的区域。

这一目的前进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

贝壳研究院回应,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在渐趋平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象指出,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

前述机构指出,去年北京二手房房源成交价周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

随着话语权逐渐向买方移往,卖方不断放弃对价格的坚决。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价居多,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

贝壳研究院回应,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年长群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提高3个百分点。

值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及市场需求结构的转变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模未来将会成为北京楼市下一阶段的常态。

价格走势也将以大位为主。贝壳研究院认为,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交价均价之后保持平稳状态。

新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提高至2020年的84%,这将对未来的房价起着承托起到。但由于市场上仍有充裕的限竞房等候入市,因此价格会有明显下跌。

(作者:张敏编辑:林虹)

(责任编辑:李佳佳 HN153)


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