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12月大连楼市:土地市场揽金35.7亿,二手房市场均价创新高

2021-02-27    来源:威海凤凰湖

原标题:12月大连楼市:土地市场揽金35.7亿,二手房市场均价创新高

12月份大连土拍电影市场加剧,追加挂牌居住于类地块共6宗,总供应规划建筑面积为20.88万㎡,上海证券交易所量较上月增加,较去年同期减少;本月成交量大幅下跌,共成交居住于类用地共成交价10宗,总成交规划建筑面积为62.14万㎡,环比下跌311.52%,同比上涨266.82%,成交量远高于上月及去年同期同期水平。

12月份,据诸葛找房统计记录大连市不动产注册中心官网公示的成交价数据,商品房共备案成交2646套,环比下降21.51%,本月备案成交量较上月明显回落;同比上升41.17%,商品房成交量远高于去年同期水平。大连商品房成交量在疫情的影响之下远低于去年同期水平,市场表现力严重不足,随着疫情的有效地防控,预计下月楼市活力将重返活力。

12月,大连市二手房备案成交5794套,环比上升17.66%,同比下跌22.52%,同比保持下跌趋势,同比涨幅较上月缩小26.30个百分点。

12月大连网签备案政策正式实施,除此之外月底大连还遭到了第三波疫情的影响,导致12月份二手房成交量下降,市场表现力严重不足未能突破11月销量的峰值,略有回升。

12月大连城市租金均价为35.67元/㎡/月,环比上涨0.03%,同比暴跌4.63%。与上个月相比,环比涨幅不断扩大1.30个百分点,大连城市租金均价在第四季度大位中下潜,本月同比跌幅不断扩大0.15个百分点,租金均价高于去年同期水平,今年年底租金市场持续低温运行。

城市市场分析

2.1政策理解

2.1.1 城市政策

01 市内四区12月1日起正式实行存量房网签备案

按照市住建局、市自然资源局、市税务局、大连银保监局、人民银行大连中心分行《关于印发<大连市存量房交易合约网签备案管理办法>实施细则的通知》(大住建发〔2020〕150号)文件拒绝,中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区(以下全称“市内四区”)自12月1日起月实施存量房网签备案。即12月1日起办理不动产移往登记、纳税业务的,需先通过存量房网签备案平台已完成网签备案后提交办理转移注册和申报纳税。

02 住建部:大力发展出租住房,解决好大城市住房问题

住房和城乡建设部部长王蒙徽21日说道,2021年要稳妥实施房地产长效机制方案,增进房地产市场平稳身体健康发展。他回应,明年要牢牢坚决房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,增强城市主体责任,完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引领、市场监管等机制,维持房地产市场平稳运行。

03大连公布《大连市国土空间规划条例》

12月14日,大连市人大常委会开会贯彻实施《大连市国土空间规划条例》新闻发布会,率先制订实施了《大连市国土空间规划条例》,并订于2021年1月1日起施行。《条例》具体了大连国土空间规划编制目标和原则,即以全面建设“产业优化的先导区、经济社会发展的先行区”为总要求,创建“多规合一”的规划编制审核体系、实施监督体系,完备配套法规政策,继续执行统一技术标准,实现建设亚太物流枢纽、环渤海创意策源中心,成为具有国际影响力的开放创意之都和活力宜居的浪漫海湾名城的总目标。

2.1.2 行业动态

01 2020中国城市竞争力报告公布,大连中山区获奖全国百强主城区

由中国社会科学院财经战略研究院主办的“中国社会科学院财经战略研究院成果发布会:《中国县域经济发展报告(2020)》暨全国百强县案例报告”在北京举行,会上首次发布了全国主城区竞争力报告,辽宁共计5个区入围。其中,大连市中山区也获奖了全国百强主城区榜单,名列第78位。

02 2020年市内四区经营性建设用地第三次招商推介会

2020年12月25日,大连市内四区经营性建设用地第三次招商推介会开会,此次推介会拟推介9宗建设用地。此次推介会拟用地块中,中山区共4宗,甘井子、沙河口各两宗,西岗区一宗。招商推介会是政府通过市场配备资源的有效地措施,也是企业获取信息的最重要渠道。

03中山区中小学招生预警

按照教育部和大连市教育局关于作好中小学招生入学工作的拒绝,当学位供给紧张时,不应及时向社会公布预警提示。

根据2020年中山区秋季入学情况和近三年入学新生快速增长情况,大连市第九中学、大连市第三十九中学、中山区中心小学、中山区风景小学、中山区三八小学、中山区秀月小学面对远超过既有学位接纳能力的趋势,现对中山区中小学招生进行预警提醒。

2.2 土地市场理解

2.2.1 12月主城区多宗“热地”成交价,土地溢价率

12月份大连土地市场火热,成交多宗主城区热地,追加挂牌居住于类地块共6宗,总供应规划建筑面积为20.88万㎡,环比上升71.41%,同比下跌44.10%,土地供应量较上月减少,但仍高于去年同期水平;由于上月土地供应量大幅提高,本月成交量也大幅下跌,共成交价居住类用地共成交价10宗,其中主城区3宗,总成交规划建筑面积为62.14万㎡,环比上涨311.52%,同比上涨266.82%,成交量远高于上月及去年同期同期水平。

本月土地供应方面热度稍减,共6宗居住于类用地挂牌上市,主城区中山、西岗各供应1宗,其中西岗区编号大城(2020)-24号地块为上月未成交地块,本月再次挂牌入市;旅顺口区、庄河、瓦房店以及长兴岛各1宗,其中旅顺水师营地块规划面积超5万平方米。本月土地成交价方面市场火热,住宅用地成交10宗,其中主城区沙河口区2宗,甘井子区1宗,金普新区4宗,旅顺口区2宗,长海县1宗。(建筑面积均以上海证券交易所/成交地块最大建筑面积统计资料)。

12月挂牌上市地块中最受注目的是两宗主城区的居住于类地块,其中一宗为西岗区的大城(2020)-20号地,该宗地坐落于西岗区鞍山路以南、英华街以西、繁荣街以东、宏济街以北,用地面积为32616.2㎡,将于2021年1月22日摘牌。另一宗地块是坐落于中山区虎滩路东侧,碧浪园小区北侧的大城(2020)-23号号地,宗地土地使用面积为7033㎡,将于2020年1月28日摘牌。两宗地均为主城区匮乏的居住地块资源,中西沙目前新地块规划逐渐趋向饱和且周边商业设施成熟交通便利,土地溢价率高,所以一直以来新的地块上海证券交易所转让都备受注目,预计本月土拍之时将不会激起一波热烈的辩论。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛去找房大连车站

本月共成交10宗住宅类用地,其中主城区3宗,均以低溢价率成交;沙河口编号大城(2020)-17号地块,被大连鼎鑫嘉业房地产开发有限公司以12.43亿元勇夺,溢价率高达27.80%,是12月份大连成交地块中溢价率最低的地块;沙河口区另一宗地块,编号大城(2020)-18号被大连鼎鑫嘉业房地产开发有限公司以12.43亿元勇夺;甘井子区编号大城(2020)-17号地块,被大连恒发投资有限公司以11.36亿元摘得,溢价率21.10%。

数据来源:大连国土局;整理:诸葛找房大连车站

本月土地总成交额为35.93亿元,土地溢价率17.00%,环比上涨904.78%,同比下跌1151.84%,其中3宗主城区土地均以低溢价率成交价,其余7宗为低价成交。由于上月土地供应量大增,本月土地成交量较上月大幅增长,且以往年未为土拍电影市场淡季,今年因受疫情影响大连1季度以及3季度的7、8月份土地市场处于衰退状态,这导致大量的土地积压至年底,土地成交量近超强去年同期水平。

成交地块详细信息:

数据来源:大连市国土资源局 整理:诸葛去找房大连站

2.3商品房市场理解

2.3.1 “双十一”助推,商品房备案成交量居今年首位

11月份,据诸葛去找房统计记录大连市不动产登记中心官网审批的成交价数据,商品房共备案成交2646套,环比下降21.51%,本月备案成交量较上月显著回落;同比下降41.17%,商品房成交量远高于去年同期水平。(数据统计为市内四区备案成交量)

从成交价套数来看,由于大连再次遭受疫情的冲击,商品房成交量由上涨转跌,全市商品房成交数量处于低位,整体楼市活跃度大减,其中金普新区受到影响仅次于,尤其金州区因为区域封闭隔绝,无法正常营业。原本大部分房企都在年底冲刺年度任务,但是由于突发疫情影响线下活动受到限制,早已准备在 “双旦”节点大展身手的开发商并未达成预期目标。随着疫情获得有效地控制,春节前各大开发商将加紧前进活动、释放特价房源,购房客户也会看准高性价比机会及时使出,预计1月份楼市将重返部分活力。

数据来源:大连不动产登记中心;整理:诸葛去找房

纵观近十年同月份的备案成交数据,2020年12月份的商品房备案成交套数列居第5,同比下降91.92%。在近10年同月份中,2019年商品房成交量是近十年的峰值,2017年-2019年是大连楼市的上升期,楼市有量又有价。今年以来大连前后共经历了三次疫情,对楼市的影响较大,再加今年国家提倡“住房不炒”原则,大连也紧跟国家步伐出台涉及政策调控楼市,目前大连商品房市场处于相对身体健康稳定的发展态势,预计此态势将会之后保持。

数据来源:大连不动产注册中心;整理:诸葛找房

2.4二手房市场理解

2.4.1 12月二手房成交量回升,排在近一年成交量第三位

12月,大连市二手房备案成交5794套,环比上升17.66%,同比下跌22.52%,同比维持上涨趋势,同比涨幅较上月缩小26.30个百分点。(数据统计为市内四区备案成交量)

12月大连网签备案政策试运营,除此之外月底大连还遭到了第三波疫情的影响,造成12月份二手房成交量上升,市场表现力严重不足未能突破11月销量的峰值,略有回升。大连楼市在经过“金九银十”购房热潮以及11月的销量波峰之后,原本正在逐渐完全恢复的活力又被突如其来的疫情给 “降温”了,从购房者的心理来看,疫情的再次复发带来了一些不稳定因素,导致12月部分有购房需求的客户行动受到限制,买房计划后武。目前大连疫情已经获得有效地掌控且迎来了新的一年,购房者的市场信心沮丧只是暂时的,春节前后是买房的好时机,相信也会有不少客户会自由选择在春节前出手。

数据来源:大连不动产注册中心;整理:诸葛去找房

从诸葛去找房统计资料的大连市近十年来同月份的二手房备案成交价套数数据来看,2020年12月份的二手房成交量,同比上涨22.52%,同比涨幅比去年增大12.94个百分点。从近十年同期水平来看,大连二手房市场成交量虽稍有波动,但整体呈圆形下跌趋势,今年12月的二手房备案成交量为近十年最低,可见,大连12月的疫情对二手房市场影响较小,12月楼市回温速度放缓,但整体仍然稳定增长趋势。

数据来源:大连不动产注册中心;整理:诸葛找房

2.4.2 大连二手住宅市场均价持续上涨,均价达近一年巅峰

2020年12月份大连城市二手住宅市场均价为15851元/㎡,环比下跌1.71%,比上月涨幅扩大了0.11个百分点,大连二手房均价继10月起已倒数3月下跌,且市场均价高于去年同期水平。自10月份起大连二手房市场均价一路上涨,并未受到12月底大连疫情的影响,市场活力充足,下月或将之后上涨。

12月大连二手房市场活力充足,月底受疫情影响稍有下滑,但影响较小,目前大连市内新房数量较较少,二手房是刚须要的客户的主要选择,市场需求量在疫情之后逐步获释,市场活力正在恢复,本月二手房市场均价在近12个月中超过峰值,且低于去年同期水平,回升势头良好。从当前的二手房市场均价来看,楼市元气已完全恢复到去年同期水平,但是仍然缺乏之后下行的动力。

数据来源:诸葛去找房大连车站

从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看,12月份中旬大连二手住宅城市市场均价快速增长节点集中在“双十二”前后,本月价格波动较小,月初和月末相对基本平稳不变,月中有一波涨幅,但持续时间过短,很快又完全恢复平稳。

数据来源:诸葛找房大连站

2.4.3 11月份入市房源,小面积、一居室房源减少,多居室房源激增

从二手房入市房源的居室产于来看,2居室占比相对最大,占入市房源总量的53.7%,其次为3居室,占比24.5%。与上月比起,除1居室占到比略微上升外,其他各居室占比略有减少。其中,4居室及以上占比与上月持平,入市房源总量有所增加。

从二手住宅入市房源的面积段分布来看,60-90㎡占到比居各面积段之首;90-140㎡和0-60㎡占到比分别居第二、三位,其中0-60㎡占到比较上月增大1.5个百分点,其他各面积段均略有扩大。

目前平二手房住宅市场仍然以90平左右的二居、小三居为主,有市场需求才有市场,市场数据也是客户市场需求的真实反映,可见无论是从市场数据、客户需求方面还是从居住于简单度、舒适度考量方面,90平左右的房源都是各面积中的首选。

数据整理:诸葛找房大连车站

2.4.4 全市二手房房价除高新园区下降外,均价均有小幅快速增长

2020年11月份,中山区二手住宅市场均价仍保持各区首位,高新园区与中山区极为接近,位居第二,沙河口区居第三。其他城区排位与上月相同。

与上月相比,中山区、高新区市场均价环比上升,降幅分别为0.85%、0.38%。其他各城区均价呈圆形小幅上涨趋势,其中,金州区涨幅相对较小,环比快速增长1.91%。

数据整理:诸葛找房大连站

2.4.5 各区调价房源量均增加,西岗区增加幅度最明显

与11月相比,12月份各城区降价房源量减少,降幅为22.34%。本月全市各城区降价房源量均有有所不同程度减少,其中西岗区的降价房源量下降相对较小,环比减少32.96%,其次高新园区,环比增加28.93%。

各主要城区的房源量平均跌幅,较上月均不同程度扩大,其中,西岗区房源量平均跌幅扩大程度相对较高,其次为中山区。

数据来源:诸葛去找房大连车站

12月份,各主要城区内涨价房源量与上月比起减少了22.1%,各城区均不同程度减少,其中,西岗区涨价房源量下降幅度仅次于,开发区次之;甘井子区涨价房源量减幅最小。

与上月比起,除西岗区平均值涨幅增大外,其他各城区的平均涨幅均扩大,扩大幅度较显著;其中高新园区涨幅相对较大,沙河口区次之。

数据来源:诸葛找房大连

2.4.6 二手房房源报价稳定浮动 涨价房源占到比微阔

2020年12月份大连市二手住宅降价房源量占比为75.25%,占比增大了2.92个百分点。在经过上个月降价房源量占比的快速增长以后,本月占比增大。本月涨价房源量占到比本月略微缩小不断扩大了2.92个百分点,但是整体波动不大,占比没能突破30%以上。12月二手房市场均价达到了近一年备案成交量的峰值,涨价房源量占比的增长预示着市场价格向好,业主市场信心强化,调低房源价格转入观望期。

数据来源:诸葛找房大连车站

2.4.7 降价房源量TOP20小区

数据整理:诸葛去找房大连车站

2.4.8 11月份主城区上海证券交易所均价变化态势各异

数据来源:诸葛去找房大连站

2.5 租赁市场解读

2.5.1 出租市场行业淡季持续,租金均价稳中上浮

12月大连城市租金均价为35.67元/㎡/月,环比下跌0.03%,同比下跌4.63%。与上个月比起,环比涨幅扩大1.30个百分点,大连城市租金均价在第四季度稳中下潜,本月同比跌幅扩大0.15个百分点,租金均价低于去年同期水平,今年年底租金市场持续低温运营。

12月大连租金市场无明显波动,仍处于传统的行业淡季之中,除此之外大连还经历了第三波疫情的洗礼,在行业淡季以及疫情的影响之下下,租金价格基本维持不变。相似春节全国多地疫情发作,疫情防控必须人员流动受到限制,租金市场价格缺少下降的动力,春节前租金价格将会维持当前稳定趋势,预计2月份将有恶化。

数据来源:诸葛找房大连车站

据诸葛去找房数据研究中心统计的数据表明,11月份大连市各居室租金,一居室租金均价为1869元/月,环比下跌0.23%;二居室租金均价为2321元/月,环比上涨0.43%;三居室及以上租金均价为3560元/月,环比下跌0.56%。进入租赁的淡季期,出租市场需求量减少,租金价格稳中浮动,12月各居室均微微下跌,整体稳定不变。

数据来源:诸葛找房大连车站

2.5.2 主城区租金3区涨4区降,甘井子区降幅较小

12月份,主要中心城区租金均价排序是:中山区、沙河口区、高新园区、西岗区和甘井子区,与上月相比,排序没变化。出租市场中,仍以公司、企业集中于的城区为客户需求首选,中山区就业环境优势明显,一直受到出租客户群体的注目,同时其区位的优势,也使得租金均价位列全市之首;其次是以居住于环境取得胜利的沙河口区,租金均价保持大连第二位。

数据来源:诸葛去找房大连车站

与10月份比起,2020年12月份各主要城区的区域租金均价均呈有所不同程度上升趋势。其中,甘井子区环比降幅相对较大,降幅为1.80%

数据来源:诸葛找房大连站

2.5.3 中山港湾广场商圈租金均价位居全市之首 高新园两个商圈新进榜

12月份,据诸葛去找房统计的数据表明,中山区人民路商圈多达港湾广场排在第首位,沙河口区兴工街入围租金均价TOP20。除此外,获奖商圈均与上月相同。

中山区人民路商圈租金均价本月夺得商圈租金TOP20榜冠军,港湾广场名列降到第2;中山区青泥洼桥与沙河口区星海名列不变,位列第二、第三;商圈排序可以看出,中山区所属商圈占到榜单近一半席位,其次为沙河口区,中山区凭借自身的区位、地段、商业设施等优势,最不受租房群体的注目。

商圈租金TOP20

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