联系电话

15094929042

当前位置: 首页 > 房产资讯

二手房挂半年卖不出去,二手房市场凉凉?交易二手房有这些建议

2020-06-29    来源:威海凤凰湖

从商品在市场经济的角度来看,世界上大部分的商品都是二手产品,很少有商品能必要从生产的商家卖给消费者的,都要经过转一手或多手渠道后,才能到消费者手上。二手房到底是不是凉凉,要看二手房是否还有其利用价值,而从现在的房地产市场来看,房产价值是多样化的。

二手房市场的一段时间低迷,并不意味着整体都会凉凉。

1 居住价值并非二手房在市场中高低的决定因素

优质二手房现在往往倚仗的并非是其居住于价值,而是其可选的交通、学区,甚至较好的空气环境、征地潜力股等等价值,如果二手房具备这些优质附加属性,就不恨卖了,其在市场中的价格也不会比普通二手房更高。

通过这些年房地产行业的发展,房子不足的问题已经开始逐步显现出来,也造成了二手房在市场行情中的居住价值在被逐渐淡化,再者如果以购买居住价值为主要目标的话,首选购房依然是新房,对大多数二手房来说,未来走居住于价值这条路贩卖是行不通的。

人们对于二手房的关注程度,越来越偏向其可选的各种属性(投资,学区占到比仅次于),而不是其真正的居住于条件。

2 零价值的二手房

从全国整体上看二手房存量很大,疫情后各地二手房挂牌量也在不断升高,整体存量远远远超过现今人口的居住于需求量。尤其在一些偏远地区,未来必将有一些二手房会丧失房产的各种价值(包括居住于价值)而导致其价值整体清零,也就是说,不会有很多二手房将来无法变现,不能抛弃。

这种情况虽然已经在发生,但从短期内看,其影响范围还不至很大,更会直接影响到二手房市场变为“凉凉”。

鉴于大家对房价接受度的不同,一些有可能凉凉的房产,也有机会变为他人眼中的香饽饽,譬如鹤岗3万、5万一套的房产,在一些低收入者或无法拒绝接受城市高房价的购房者眼中,鹤岗房产仍可出售。

每个人都有选择其居住地的权利。从整体上看,城镇化推动,人口聚集效应,导致人口不断迁移,一些地区的二手房价值在不断下降,但人口流入是必须时间和空间的,也即是说,未来真有一天二手房价值不会被清零,但在短期内这种情况不会大规模再次发生。

还有,一些年头较长的房产已经无法当二手房卖,犹如一些刚解放后建的房子,还有些七八十年代建设的房子,距今较少说已有30-40年的历史了,可能连贷款都办不下来,这种房产已经到了安全居住年限,向外售卖认同是买者寥寥。这种房产可能只有两个结局,一个就是等待拆迁(越靠近城市概率越大),一个就是等其所有价值清零后废弃。

3 成本问题

二手房的成本不一,有些房子是在几次暴涨之前买的,有些则是在暴涨后买到山头上了,成本的不同造成了二手房对外贩卖价格的有所不同,但通过卖房返本,抵挡通胀,赚的思想都是一样的。

如果一套二手房当初是以50万购买的,等房价涨100万的时候,房主是有可能不愿以90万、80万,甚至缓银子的话,70万都有可能往外卖。而当市场行情在105万且稳定的时候,房主很难拒绝接受100万,90万以下的开价,况且在大多数人都是背负房贷买房的情况下,这种“亏本的买卖”更是没有人不愿做。

很多时候就是这样,两套房子市值都是100万的时候,其中一套愿意以80万卖出,成功率肯定低,可随时间变化,整体行情走低,在行情到90万,85万的时候,再想要以80万卖出,难度就会很大。这几年的二手房市场经常再次发生此种情况。

还有一种情况就是当心理预期收储价格和实际市场价格过大的情况下,宁可拔着也不想向外贩卖,毕竟留着也许只递一些物业费。除了物业费之外都是零成本持有人的,那么不会回到手中仔细观察一下未来的南北,再要求以后是否买卖的人也是大有人在的。

二手房合理价位的讨论

很多人都说道现在的二手房不好卖了,显然如此,可是总无法全国所有的二手房都不好买,都没有人愿意卖吧。那些地段不好、人口正在流出、城市正在消融的地区之外,一些仍有居住增量需求,可选附属价值很高地方的二手房为什么不好买,毕竟还是价格问题。

二手房如想要交易顺利,就必须提出一个让购房者不愿为之消费的合理价格,这个合理价格区间又是在多少呢?假说100万的房子,如果向外贩卖的话,那多少价位购房者才不会心动掏钱出售呢?是70万80万还是90万?

换个角度,从房产司法拍卖会中寻找答案,很多人想都过买法拍房,但是法拍房“只管过户,不管腾房”的誓约,让很多人不敢向前迈出这一步。

之前曾在网上看到一套房子,100平米的拍卖会价格是400万,折算下来一平4万,而通过其他中介网站查找,这套房子所在小区以及周边小区的均价是在5~6万。在不考虑到翻新,楼层,朝向等情况下,拍卖价基本上是普通房价的八折。而注目此房源的有100多人,也即是说道这100多人都是这套房子的潜在买家。

通过这件事可以显现出,存在居住价值或其他附属价值的房产仍然是不受大众注目的,一旦价格显著高于市场行情,和小区其他房源相比,法拍房更容易受到注目,如果能解决好“后顾之忧”,那么购房人还是很不愿冲着5-8折的实惠价格购买法拍房的。可是对于普通房产卖家来说,谁愿意当别人买500万至600万的时候,让自己的房子挂盘400万呢,即使有,也不会是极少数的。

小结:二手房市场会凉凉,而且城市的二手房价格越高,降价区间越大的地方越会凉凉,只是市场行情震动引发的正常涨跌而已,反观一些几年前价格就很亲民的二手房,这些年也不见降价多少,未来这些房子都有可能被动价值清零。二手房市场会一直存在,人人都卖新房的时代离我们还很远。