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住宅价格环比涨幅持续低位2020年楼市预计延续平稳走势--陕西频道--人民网

2020-06-29    来源:威海凤凰湖

原标题:2020年楼市预计延续平稳走势

  2019年,我国房地产市场运营的政策环境整体偏紧。中央探讨房地产金融风险,坚决住房居住属性,不将房地产作为短期性刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城施策保持房地产市场稳定。

  展望2020年,业内分析指出,房地产调控之后坚持“不将房地产作为短期性刺激经济的手段”,同时按照因城施策的基本原则,有助于保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下,2020年市场展现出将沿袭平稳势态。

  住宅价格环比涨幅持续低位

  根据中国房地产指数系统对100个城市仅有样本调查数据表明:2019年1-11月,全国百城新建住宅价格累计上涨2.91%,较2018年同期收窄1.92个百分点,其中各季度总计涨幅均呈现出收窄态势。

  从最近的单月数据来看,2019年11月,百城住宅均价为15105元/平方米,环比涨幅倒数13个月在0.4%以内,同比涨幅收窄至3.17%,11月百城中有40个城市新建住宅价格环比暴跌,暴跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言,2019年以来,十大城市新房价格环比涨幅持续波动在低位区间;各季度累计涨幅均在1%以内,10-11月总计涨幅仅有0.06%。

  综合来看,2019年以来,百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间。截至11月份,单月环比下跌城市数量明显增多,总计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下总计涨幅小幅提高,二、三四线城市价格累计涨幅沿袭回落态势,尤其是前期价格上涨较慢、人口支撑力很弱的城市调整压力显出。

  二手房市场方面,价格下行趋势更为明显。尤其是2019年下半年以来,受热点城市新房供应规模减少的影响,二手房市场买方议价空间逐渐加大,部分城市二手房价格调整压力突出,造成十大城市二手房均价累计有所调整,且最近几个月跌幅进一步不断扩大。

  中国指数研究院相关负责人分析认为,在“房住不炒”和以稳居多的政策基调下,房地产调控效果显现,多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交价方面,一线城市中低价位楼盘销售金额占比提高,二三线城市居民置换需求不减,改善型市场需求之后稳步获释。展望未来,在土地供给结构和住房制度改革的趋势下,住宅价格上涨空间进一步减小。

  各线城市成交量分化加剧

  2019年7月份以来,苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。同时,央行要求维持个人住房贷款合理有助于快速增长,严禁消费贷款违规用于购房。6月以来,全国首套房贷平均利率持续下行,这些均限制了居民加杠杆的空间。在房地产信贷融资方面,5月以来监管层从银行、信托、债券等多方面使出,严控资金违规流入房地产。

  从住宅市场成交量的走势来看,2019年2月,易居研究院监测的40城新房成交量创2015年3月以来的48个月新高。3-5月,部分城市楼市经常出现小阳春,40城新房成交量同比小幅快速增长。6月部分房企冲刺半年度业绩,推盘量加大,40城成交环比小幅增长,7月份以来40城成交量小幅震荡下行,下半年月均成交量略低于二季度。

  “本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动,也领先其他城市开始调整,从2019年的成交量走势及同比增幅来看,一线城市成交量上半年开始企稳反弹。但6月以来一线城市成交量有所上升,在目前楼市贤调控的背景下,成交量虽比起2017年下半年和2018年有所增长,但相比2015和2016年的高位还有较小差距。”易居研究院研究员沈昕分析称。

  截至今年11月底,不受监测的40个典型城市新建商品住宅成交价面积环比小幅增长3%,同比下降8%。其中,11月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比快速增长9%,同比增长29%,成交价面积绝对值正处于2014年以来的平均水平。

  沈昕分析指出,后续来看,一线城市由于连续两年成交量下滑,上半年已企稳反弹,但三季度以来成交量有所下降,在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续快速增长;东部二线城市中苏州2019年已两次升级调控政策,南京、杭州、宁波等多城三季度以来房贷利率持续下调,预计后续还会之后降温;其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较小的下降风险。

  临近年末,部分房企由于资金面紧绷和年底冲刺规模业绩,不会增大推盘力度,折扣广告宣传的现象也会增多。沈昕回应,“但在中央的具体表态下,虽然房企推盘量有可能大幅增加,成交量则难以明显快速增长,2020年年初成交量有可能会进一步上升。”

  2020年房地产延续稳定走势

  上述中指院负责人分析指出,综合来说,房地产市场保持以稳居多正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策获得的积极效果。一方面,房地产金融抑制政策跨越全年,这为部分城市实行定向微调、保障合理住房市场需求提供了扎实的基础。另一方面,相较于2018年,随着各地市场形势的分化,2019年因城施策进一步深化,这在一定程度上确保了市场的整体稳定。

  克而瑞研究中心研究员杨科伟分析指出,当下房地产市场运行仍处合理区间,市场上行压力整体可控,房地产依旧是中国经济的“压舱石”。可以预见的是,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,之后坚持“房住不炒”的定位,实施因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、大位房价、大位预期的目标落到实处。

  “预计2020年房地产融资将边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧,监管核心在于房企融资用途的合规性,保证未来施工和竣工的有序进行。”杨科伟分析认为,在LPR利率中枢松动的作用下,按揭贷款仍是银行信贷替代性,2020年房贷利率大概率稳中有降,以便反对居民合理的自住以及提高性购房需求。

  杨科伟认为,结合地方政府对调控政策的落实力度来看,“四限”政策仍是地方调控重要抓手,政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快,各城市可以根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。“预计2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强劲三线城市将继续调降人才落户门槛。”

  针对未来的房地产市场趋势,中指院方面分析认为,从全国范围来看,2020年我国房地产市场在行情周期轮动背景下,结构性市场机会仍存。其中,长三角、粤港澳地区市场需求承托度低,短期市场遗一定回升动力。“综合来看,尽管未来市场回落速度或有所放缓,但整体展现出将稳定运行。”(记者 高伟 )

(责编:任志慧、邓楠)


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