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“失踪”的房客与囤积的房源:北京租房市场已透支,短期内租金难回高位

2020-06-28    来源:威海凤凰湖

来源:证券日报

突然而至的北京“二次”疫情让刚有回温的北京租房市场再次陷于阴霾。

以北京丰台区六里桥附近的小区为例,《证券日报》记者通过走访找到,4200元/月就能租到临近地铁站的一居室,而去年同期的价格基本都在5000元/月以上。

北京丰台区六里桥附近房租价格摄/于琦

“疫情确实让北京的租房市场有所降温,一居室的租金基本上都要比去年同期低廉几百块。”用了几天的时间就寻找了一居室的项颜对《证券日报》记者感慨道:“尤其是近期,北京现身确诊病例,使得北京市6月份的房租优惠力度比以前更大,房租要比前两个月还要较低200-300元/月。”

房多客少:租金降了交易量也难升

一面是不受疫情影响,延后回京或离开北京的房客源;一面是市场过于悲观而黑市的大量房源,本应该在6月份供不应求的旺季市场在今年的动作变得十分迟缓。一组数据或许更能说明北京租房市场行情的冷淡。

我爱我家研究院数据表明,6月份前三周(6月1日-6月21日),北京住房出租交易量较5月份同期下滑5.78%,较去年同期下滑3.17%。其中6月份第三周(6月15日-6月21日)租赁交易量较第二周下降19.27%,降幅较小。租金方面,6月份前三周(6月1日-6月21日),整租交易的套均价为每月5743元/套,去年同期下跌7.43%。贝壳研究院的数据也表明,北京6月份第三周成交量比起第二周下降了31.0%,租金水平比起上周下降1.4%。

成交量迅速上升,租金逐步下跌,北京租房市场的萎靡也让从业者不知所措。

“与其将房屋空置,还不如低价租赁。”有中介告诉《证券日报》记者:“一方面,我们有一部分房子是跟房东投了比较长的合约租下来的,然后再转租给租客,现在就可以直接下调价格;另一方面,不受疫情影响,前阶段积压房源过多,目前还正处于去库存的阶段,空置房屋不如低价租赁,所以整体上租金是下滑的。”

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者分析称之为:“今年租金下跌的可能性已经不大了。”

“疫情肯定是影响北京房屋租赁市场的一个最重要因素;其次是过去几年租金的持续下跌也欠下了市场未来几年的行情,短期内租金难回高位;最后则是人口流动的影响,再加上普通人的收入水平无法承托房屋租赁市场的持续高位运营,这才造成了现下北京房屋租赁市场的平淡。”张大伟如是说。

除了租金的下降之外,为进一步更有租客,有一些中介的门店还发售了服务费/中介费折扣的优惠。“我们家附近的一家中介门店的服务费已经低至七折。”项颜跟《证券日报》记者透漏:“目前,各个门店的优惠力度应该是有所不同。”

回归理性:出租市场后续创新要跟得上

“对于北京来说,现在仅次于的问题就是长租公寓企业经常出现了一定程度的亏损。因为他们过分乐观地估计了租金上涨的预期,给了业主比较低的租金,现在又面临解约的问题。”在张大伟显然,看起来降温的市场其实更是一种回归理性的反映。

张大伟对《证券日报》记者分析称之为:“长租公寓量过大,占比过高,一旦长租公寓企业的房源租不出去,每个月耗损的租金还是比较大的。”

“长租公寓企业之间的竞争推涨了房租,这使得市场陷入到非健康的形态中,现在的降温只是市场理性的一种重返。”张大伟说道。

对于房屋租赁市场来说,囤积房源意味著高风险和重资产。“有的长租公寓企业抱着有赌的心态,指出房屋租赁市场仍会持续高温发展,所以并购了大量房源企图凭借租金上涨来进一步牟利。”张大伟坦言:“如今看来市场是无法支撑的。”

“长租公寓收购的房源过多,使得整体市场从去年开始,供应就出现了不足的现象。”居研究院智库中心研究总监贤跃进也对《证券日报》记者回应:“如今产业经济形势趋弱,对房屋租赁需求也产生了抑制作用,这都为行业带给了压力。”

对于当前的北京住房出租市场形势,严迈进较为悲观。“随着近期北京疫情应对能力的增强,各种风险可控的房屋租赁市场其实还是有前景的。”

他指出,“北京房屋租赁市场的压力一定是有的,但也要同步前进市场的改革。其一,要严格遵守法律法规的红线,把所有房源、交易往政府搭建的出租平台上投向,对房源进行实时把控;其次,先前的创新也要跟得上,比如推进租售同权、租金资产证券化等模式,只有把这些做了,才有助于房租租赁市场的健康发展”。


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