联系电话

15094929042

当前位置: 首页 > 新盘推荐

中国楼市深陷“供求魔咒”,房产投资正在“去普通人化”!

2021-02-27    来源:威海凤凰湖

  |@81大白话第191篇房产原创文章

  

  中国楼市有泡沫吗?有,也没!

  | 01 中国楼市的泡沫,跟房价关系不大

  不得不说,如今的土地,已经支配了中国大部分城市的“城运”,表面上看,这是地方政府对于土地财政的过度依赖,但深层次原因是,土地是城市置换货币的工具。

  任何城市的运营都必不可少资金,而作为货币信用基础的土地,就是各个城市的资金红利。

  这就是中国楼市可以可怕二十多年的原因所在。

  中国楼市是不是泡沫?

  有!

  什么东西多了,就不值钱了,但如果供给又多,价格又高,肯定不会出现泡沫!

  但大家要确切一个概念,不是所有的泡沫都会破裂。

  如果价格是因为供给不足导致的上涨,这其中否有泡沫就有一点厘清了。

  货币抽周期,大家花钱出售的,不是商品的实际价值,而是商品的交易价值。

  这句话怎么解读呢?

  也就是说,房子其实是用来住的,但大量人出售房产的原因,不是寄居而是希望自己的财富不贬值。

  所以,房价的上涨幅度,就取决于房子能获取多大的交易价值。

  2020年的深圳,2021年的上海,能说这两个城市的房地产市场有巨大的泡沫吗?

  不能说,这两个城市的房地产市场对于普通购房者或者刚需来说,不太友好。

  但一个现实是,不论这两个城市的房价上涨了多少,只要有大量的市场需求支撑,这两个城市的房地产市场就很难说有多大的泡沫。

  土地是匮乏的,但不是所有的土地都是稀缺的!

  像北京、上海、深圳这样的城市,其土地才是匮乏的,稀缺商品所面临的,永远不是普罗大众,越是稀缺,就越是会经常出现“价格网筛”,用价格,把较低净值人群筛过来。

  北上浅的土地稀缺性之前之所以反映的不是那么显著,是因为之前的楼市一直走的是普涨格局。

  大量较低价值土地上建的房子,价格不断上涨的时期,稀缺性就被消逝了,取而代之的是参予价值,也就是说,大量的低价值土地的入市,让普通人有了参与楼市红利的机会。

  而泡沫就来自于,低质高价!

  

  | 02 政策围追堵截之下,中国楼市身陷“供求魔咒”

  目前监管层对于楼市的态度已经很明显了,从政策末端到资金末端对都是楼市全面围剿的态势。

  这种情况下,就像是大海涨潮,是不是泡沫一眼便知。

  为什么北方楼市开始显现全面坍塌的迹象?

  归根结底就是大量低质土地入市造成的!

  有人不会回答,都是土地,怎么辨别其质量?

  人口密度就是衡量土地价值的最重要标准。

  举个最简单的例子,如果上海的人口密度放在鹤岗,那么鹤岗就是国际大都市,鹤岗的土地就是高价值土地。

  也就是说,人口密度就是土地价值的反映,人口密度低,房价自然低,不但房价低,商业价值也低,反之,就应该低。

  但目前很多城市面对的一个巨大问题就是,不断大量造新城,土地面积不断扩展,但人口导入并不理想,尤其是外来人口。

  这就造成了单位面积人口密度下降,区域热度大幅降至冰点。

  房价通过各种规划,各种宣传大幅下跌,但反对力度弱,这就相等于在大量低质土地上修建了极大的楼市空中楼阁,这才是最危险的。

  如果政策面和资金面都有强劲承托,还能挺一挺,但如果这两个关键因素都没有,再加上人口增长乏力,泡沫破裂的风险就会大大增加。

  因为,任何快速增长就怕一件事---断层!

  只要一衰退,就会造成投机恐慌,只要恐慌一蔓延,结局就可想而知!

  这不是演唱不唱空楼市的问题,这是一个现实的问题,既然是靠炒作把房价炒上去,就要遵守炒作的规则。

  不可否认的是,大量的空置房产其实就来自于目前全国高达3500个城市新区之中。

  这些房产空置的原因,首先,是因为投资市场需求承托而不是居住于市场需求承托,其次,形成没法就业优势,房子是显然租不过来的。

  如今,供给因素就是主导楼市的主要因素,如果还是避而不谈供求关系,这和掩耳盗铃有什么区别呢?

  

  | 03 房产投资开始“去普通人化”

  城市新区的崛起,符合了普通人对于房产投资的市场需求,给了普通人享用房地产红利的机会。

  但出也“造城”,败也“造城”,如今全国新区的规模已经超过可供34亿人居住。

  这是一个什么概念?

  中国一共才有多少人呢?

  这么可观的供给量,如果不能达到实际的居住于量,那就只有一个结果,就是大量的新城将沦为楼市泡沫。

  虽然它们的房价不如北上浅那么低,但泡沫裂痕的风险哈密顿北上浅高了知道多少倍!

  这才是一个有一点思维的问题。

  由于获取没法大量的低收入岗位,底层人群就会流入,居住规模上不来,就连小仓买都开不一起,商业就更不用说了。

  城市建设双中心或多中心,最终的结果可能把原城市中心也给拖累了。

  大海退潮,大量的资金都向少数城市流入,普通人的房产投资机会就会消失。

  这就是目前楼市的趋势。

  大家不要总盯着新房房价,因为卖到手就是二手房,新房房价再怎么上涨,也都是有开发商营销优势、地方楼市政策和银行信贷三方面承托的。

  但二手房没,大家不买二手房的理由主要有三点:

  1、二手房市场体系太过混乱,坑多价低。

  2、税费优势不如新房。

  3、政策资金支撑力度不如新房。

  这种情况下,与其注目房价还不如关注二手房市场的去化周期。

  买房不难,卖房才难,卖到理想的价格,对于很多城市来说,难上加难!

  政策和资金双向收紧其实就在向我们所有人宣告一件事,房产投资正在“去普通人化”,大部分城市的楼市不合适投资,适合投资的城市参与不了,这就是接下来楼市的现状。

  不要以为有个首付就行,收缩的市场,全款才不会享用到优先待遇!


新氧氧分呗 氧分呗 氧分呗 氧分呗