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购房者请注意!楼市全面开花、轮动行情 没有了!| 檀楼市

2021-02-22    来源:威海凤凰湖

文/檀少

不告诉大家是不是一个感受,现在的楼市行情,很不一样。

城市间的轮动行情越来越微弱,取而代之的是点状行情的传播。城市和楼市之间的传导效应越来越弱,说断就断。

楼市到底是哪个环节逆了?购房者应该记住什么?

我们先一起总结上一波楼市(2015-2017)年行情的特点。

2015年,启动了轰轰烈烈的全国去库存行动,伴随着棚改货币化安置以及低首付较低利率政策的刺激,全国楼市迎来了轮动行情、普上涨行情。

从地区来说,先是南方启动,然后北方接棒;

从城市来说,先是深圳、上海开动,然后北京起势;

从城市等级来说,先是一线城市,然后是环一线城市,接着二线第一时间,最后轮动到三四五线城市。

再说的具体点——

2015年,最差的购入城市是深圳上海北京,领涨全国、半年翻番。

2016年,最好的售予城市是杭州武汉成都郑州重庆等,这是强二线的补涨,半年翻番,此时再买入深圳上海厦门,必要就站岗了,一直车站到2019年。

2017年,最好的售予城市是海口、西安、三亚、大连、宁波、昆明、贵阳等,这是弱二线的补涨时期,半年上涨50%,此时再购入郑州、武汉、成都、长沙,直接就警卫了,有的站到现在。

2018年,全国补涨完成,三四线徐州、常州、开封补涨,大上涨之后没了接盘的价值,最好的购入城市,当年几乎没有了。

整个的行情波动轨迹就是,一线——二线——三四五线。

但这两年,楼市轮动行情显著减弱,甚至可以说,点跟点之间的传导,断节了。

2019年,苏州楼市展现出迅猛,尤其是3~5月份的小阳春期间,园区房价涨幅一度被全网注目。但周边的地级市无锡、常州没有显著下跌,县级市张家港、苏州也没跟涨。

2019年11月深圳楼市快速起势,但没蔓延到整个大亚湾,甚至深圳东部还躺在地上。

2020年4月,上海由于公民同招,民办摇号,学区房涨幅迅猛,现在热度已经开始蔓延到非学区次新,甚至杨家破小也开始有跟涨趋势。

但环沪的花桥嘉善,虽有热度,涨幅却没跟上。

2020年10月之后的合肥,也开始经常出现局部政务、滨湖、高新区域大涨的行情,但城市内部依旧在分化,东北片区的瑶海、新站冰冷到极点。行情也没蔓延到周边的芜湖、马鞍山、六安等城市。

过去我们常说的楼市行情轮动,似乎戛然而止。

现在的楼市行情,有了新的特点,点状行情或者局部发热。

再来看一张图,残酷的跌幅榜。

廊坊(-46.9%)、青岛(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇庆(-19.3%)、石家庄(-18)、济南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西双版纳(-15.4%)、太原(-13.8%)、北海(-13.2%)、郑州(-13.1%)、中山(-11.9%)。

这些数据,个个扎眼,甚至有的城市开始跌到回3年前,到底哪里出了问题?

分享几个跌幅代表城市的局部特点。

石家庄——受环京影响,首位度不如北京和天津,北京调控之后政策跟紧,同时留不住人才,新房供应又大,房价跌跌不休。

廊坊——早期受北京外溢,但北京严格调控后收紧出租汽车,较高峰期价格不了了之,挂牌半年低价成交,除了已经在去泡沫的北三县,看不到任何价值。

青岛——5年限购,持续遇冷,如今放开零门槛落户。

天津——新房供应大,二手持续阴跌,也放松落户。

郑州——调控周期已到,但供应太大,持续在加量中……

再来想到今年一线城市的基本情况,从去年底到今年:

上海新房认筹火热、二手学区房跳涨,现在行情已经蔓延到非学区次新;

广州南沙部分区域涨幅显著,8月起维持每月超强1万套的成交价,金九之月更是突破16000套,环比增长136%,购房市场需求激增;

深圳调控后依旧活力无限,西部二手房还在下跌地下通道,业主惜售比较明显;

北京也比较突出,10月二手房成交量约1.43万套,同比增加62%,加上9月成交价的1.73万套,创造了4年来最热的“金九银十”。

真相帝来了,楼市再无轮动,分化和冰火两重天。

不只是全国楼市分化,甚至城市内部也在分化,这种过去从城市内部板块轮动,再由城市向外围造就下跌的行情没有了。

楼市下跌,由点到线还有机会,病态由线到面,由面到全国,洗洗睡吧。

一些典型发展式微城市的楼市发展瓦解了基本面,即使放开了出租汽车也很难拉动颓势,除非永远不加供应。

“房住不炒”的主基调恒定,房价依然不会在合理区间波动,土地成本增高,让未来房价依然有上涨的压力。但也要注意,有些城市的房价有可能要跌跌不休,直到出现鹤岗一样几万一套的白菜价。

没有热点承托的楼市,很难再起波澜。但是,我们也需要以防着现在逐渐放松的人口落户政策。

这是一个相当大的变量。

为什么不会这样?我们来看看今年高层对于房地产的态度信号。

2020年7月24日,高层组织房地产座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙与会,调控典范和涨幅过热城市共坐一桌。

名为座谈,实为约谈:重视内循环,抓好“房住不炒”。

7月30日,中央政治局会议,再度申明内循环和房住不炒。

8月20日,央行牵头住建部召集房地产公司面谈,重点注目房企融资的“三道红线”,从金融末端要求房企降杠杆,收紧融资环境,避免资金从供给末端流入房地产。

12月18日,中央经济工作会议在北京举办。这次会议关于房地产的笔墨,是最近几年最浓墨重彩的一次。

解决问题好大城市住房引人注目问题、住房问题关系民生福祉,坚决房住不炒的定位、要高度重视保障性出租住房建设,探寻完善租购同权。

大家找到了吗?今年的风向很不一样,先是“坚决大哥”吹起总号角,然后下面的小弟纷纷跟进,不老实的一定被敲打。

调控的堕位点,越来越细化,不再是过去非常简单粗暴的搬出限购、限售、限贷三板斧,如今都是精细到近乎“量身定做”的程度—限摇、限离婚、弯曲无房户。

一城一策的调控方式,开始无意转化成为“因人施策”。

因城施策下,可能会陆续有城市想透气露头,但政策大锤会杀掉任何一个逃过一劫者。

今年我们看到了深圳大涨后,住建局宽公开发表直言:我们不是没手段,而是准备了很多手段。

先是大力严查经营贷,然后直接下架违规二手房源,严厉打击叫醒房团哄抬房价,启动了二手房指导。

不仅如此,深圳武器库里还保有了了房产税、高价房税、高利率等武器。

包括和东莞同天实施的杭州摇号新政,把楼市限价之下带来的摇号bug,木栅的一干二净。

沈阳把二套首付提高到5成、增值税2年减免调整到5年、严抓经营债、首付债流入楼市。

无锡二套首付提高到6成、增值税征免年限由2年调整到5年、追溯到离婚2年门槛。

越来越多的城市出现过热之后,被立即按下去。

点状行情,来的快去的更快,没蔓延,也没有轮动。

归属于楼市的全面感冒时代,过去了。

楼市走到现在,已经到了分化的时刻。再也没全国普涨一说,已经变为了点状行情。

那么买房人该怎么辨别这种点状行情呢?

从城市的角度来看,可以关注:

第一,已经走完调控周期的城市,比如郑州、成都、合肥、天津等前期已经横盘过3年的城市,一旦供应收紧,机会马上就来。

第二,落户政策尤其严格,城市基本面好,人口增量丰沛的城市,这些都是楼市未来的中坚接盘力量。

第三,一些重磅利好政策落地的城市。比如被评选为国家中心城市、副省级城市,地铁机场等基建的初次规划/开通,都会促发这个城市的房价异动。

从板块的角度来看,什么样的板块更有机会?

一,可以关注那些几乎没土地可供应,以二手交易为主的板块。

比如苏州工业园区,深圳福田、南山、上海的古北大宁,新房的供应已经收缩到极致,成交价几乎都是二手市场的力量。

二,也要关注那些有大量人口涌入,靠着产业园,有核心商圈和优质学区的板块。

比如浦东张江、前滩,静安的南京西路,苏州的工业园区、郑州的郑东新区、成都的高新南区。

这种趋势一定会贯穿未来的楼市,马太效应会越来越突显,头部效应将会主导楼市走向。

几个逻辑买房人可以把握住:

接下来会是刚须要元年。对于强一二线城市的刚需来说,在调控收紧前尽快上车,防止睡一觉,丧失购房资格。

已经放宽的城市先不要着急,接下来房企融资放宽、大环境严峻,会有折扣出货的概率。

以下城市的投资必须警惕:

一是二手房挂牌量非常高的城市;

二是上涨的时间已经比较宽且涨幅比较低,但从没有经过调整的城市;

三是短周期内大涨的城市;

四是没基本面的承托,只是单纯补涨的城市。

最后说一句,房产投资不是没有机会,但开始转入长持阶段。

所有的较短油炸投机都会被压制,所谓的低价博暴击,最后都拼不过优质资产穿越周期的能力。


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