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真相 | 疫情正刺激全球房价上涨

2020-12-02    来源:威海凤凰湖

  

  

  房价像股市一样难以预测和把握。

  2020年新冠疫情以来,房价更是成了牵动人心的事,关系到无数家庭的财富和幸福。

  很多朋友都在后台咨询炸天团:

  疫情之下,房价会不会下跌?

  炸天团始终秉持的观点是,市场行情绝非涨和跌二字这么简单,背后由多维度的数据和市场反应左右。

  要闲谈中国房价,决不能脱离全球经济的大环境。

  目前全球疫情正再次席卷,日增60多万病例,全球经济正经历着二战以来最严重的衰落,按照单维度的逻辑,疫情对经济和居民收入构成利空,进而也利空楼市。

  事实却是,尽管各国的GDP都在创纪录地飞速上升,第二季度全球房价却同比增长4%,十个高收入和中等收益国家中有八个的房价在涨,无论是北美、欧洲还是日韩,房地产都呈现出一片繁荣景象。

  经济越差,疫情越相当严重,房价涨得越高;房价飞涨,资本往房地产涌进,其他行业缺乏资金驱动,让经济更看到复苏的拐点。

  这仿佛成了一个匪夷所思的闭环。

  那么这波全球房价普涨的逻辑是什么?不会对中国房价导致几何影响呢?炸天团带你洞察这场房价派对。

  01

  美国,作为全球疫情最严重的国家,日均新增病例接近20万,而美国人民买房的热情却空前加剧,成交量和房价甚至刷新历史新高。

  6月份,美国房屋中位数首次突破30万美元整数关口,刷新历史新纪录。

  7月份,记录再次被刷新,房屋中位数价格同比上涨8.5%,8月份的房价中位数已经突破31万美元。

  9月份,销售价格中位数同比上涨14.4%,下降至33.39万美元。

  要知道,2007年美国金融危机前,美国楼市泡沫顶峰时的价格也才23万美元。

  

  

  再想到成交量。

  美国9月成屋销售量超过654万户,比上月增长9.4%,比一年前快速增长近21%,并创近14年来新高。

  房价上涨,必不可少需求剧增,目前美国房屋成交价周期越来越短,房屋上市后平均仅需17天便可签约卖出,36天便可已完成过户。

  随之而来的,市场供不应求直接造成库存存量倒数下降。房屋总库存量比上月和一年前上升至147万套,以目前的销售速度,只能维持2.7个月,这一数据也刷新历史新低。

  

  

  然后就是韩国,前不久上了热侦第一——韩国再现数十万人“抢房大战”!

  据报导,韩国京畿道(与首尔的关系相等于河北和北京)一公寓新盘预售,共推出1000套房源,前来购票注册的购房者高达近47万人,平均值470个韩国人抢走一套房,而部分热门户型的平均竞争比例,甚至高达1800:1,比我们的“万人摇”还要夸张!

  要告诉,韩国政府在近3年的时间里,制定了23项改建房屋的楼市新政,结果却适得其反,却惹来韩国购房者“恐慌性购房潮”。

  据韩国国民银行公布的《9月住宅价格动向》,9月首尔公寓楼平均价格首次突破10亿韩元,约合人民币584万元,是韩国有数据统计以来最高纪录,刚过一个多月,首尔公寓楼涨价近6成之多。

  越涨价越供不应求,并非只有我们,韩国人也这样。

  还有加拿大,全国新屋房价8月同比快速增长2.1%,9月成屋销售增长速度重回正值,多伦多住房销售同比增长逾40%。

  10月英国房价同比快速增长5.8%,住房首付比例部分地区降到5%,房价增长速度为三年内最高水平。

  还包括德国,荷兰,葡萄牙和波兰在内的欧洲分地区上涨幅度更大,俄罗斯名列第一,今年房价下跌了15%。

  各个国家房价上涨,无疑透漏一点:

  全球人民默默达成了一致——想要躲避风险,就得买房。

  02

  经济形势不好,按理说大家应该没钱,可是为什么这么反常?

  最主要的原因必然是各个国家政府都在玩“放水救市”的套路—印钞,降利率,用严格的货币政策来提高居民购买力。

  像美国,疫情一爆再爆,为了托底经济,不得不疯狂印钞,性刺激再刺激。

  刺激多了的结果是什么?借钱的成本越来越低,10月份,房地美发布的美国30年期定息房贷利率表明,美国房贷利率已经降至2.81%,这是有数据以来,近50年最低水平。

  房贷利率从来都和房产销售正相关,中国如此,美国一样如此。

  对于购买者而言,极低的抵押贷款利率抵消了房价下跌的压力,宽松货币政策下,购房者贷款更容易,贷款成本更低,住房购买力自然提升。

  3.18万亿美元,这是今年美国房屋贷款派发额,也是20年以来的最高值。

  无限度的放水,同样也带来了更相当严重的社会分化和消费分裂。

  对于穷人来说可能最直观的感觉就是物价喜了,生活更加难了,但是对于富人来说,他们变得更富裕了。

  根据瑞银(UBS)的年度研究显示,今年夏季,全球亿万富翁的集体财富达到了10.2万亿美元,多达2017年的最低水平。其中,美国仍是全球亿万富豪最多的国家。

  形势越是恐慌,富人的投资方式就越去想要保守,在全球央行大放水的时刻,这个时候去创业投资,风险太大了,货币资产很有可能会贬值。

  最好的保值方式还是买房,这在全球都一样的。

  因此,在美国这一波房产销量剧增背后,富人的增量占了大部分。

  据美国房产中介数据表明,2020年第三季度,美国高端房地产的销量同比大增41.5%,位列所有房产品类榜首,且缔造2013年统计资料这项数据以来的最大增幅纪录。

  另外有一点很有意思,在全球疫情最为严峻的第二季度,有多达一半的人口在家中工作。这种工作方式的转变,意味著人们开始对于家庭住宅面积及功能性有极大的改善市场需求。

  根据Rightmove(英国最大的房产网络平台)的一项调查,有63%的购房者优先考虑到带花园的住房,超过三分之一的购房者正在谋求更大的户型,这就必要推高了郊区的房价。

  独爱大户型、改善型高端房畅销、非核心区位项目买得好....欧美房产销售的结构正在悄然再次发生这样的变化,这点似乎和中国房产市场分化走势不谋而合。

  03

  每一次危机都是一次财富的再分配。

  这次欧美央行大放水,清面上造就了房地产行业的蓬勃,帮助刺激经济,同时新房又可以刺激家具以及日用品市场从而提振市场需求,而实质上却酝酿着巨大泡沫危机。

  疫情,让富人更有钱,在极低利率下投资房地产,而穷人在极低利率下,为了改善生活买房,走上买房还贷之路。

  低收入者的债务负担越来越重,而工资却不知涨,而资金的提供者恰恰就是富裕阶层,贫富差距以及背后的社会问题不断凸显。

  最无解的是,房价下跌也透支着年轻人的未来。

  对于全球各地大城市中的年轻人,房价已然遇到天花板,而年轻人的收入是不受疫情影响最为相当严重的人群,同时缺少积蓄的他们也没有能力进行抵押贷款购房。

  在伦敦,年轻人有可能必须持续70年的节衣缩食才能有充足的积蓄来购房,在香港是55年,纽约32年,东京31年。

  资产泡沫、贫富差距扩大...潜藏着诸多风险,很显然,美国仍要将这条路决意走到底。

  中国,不会跟这次全球下跌狂潮吗?

  我们总觉得中国经济靠地产,美国经济靠科技,实际看来,并非如此。

  根据NAHB(全美住宅建筑商协会)的数据,美国房地产对经济的贡献长期保持在14%以上,因疫情因素,近期更现抬头趋势。

  作为对比,中国房地产行业本身占GDP的比值约为11%,比美国还差一点。

  截至2019年底,美国房地产贷款总量已经达到创纪录的15.8万亿美元,相当于105.4万亿人民币,而中国的数据(据央行公布),2019年末还包括给开发商的贷款在内,一共44.41万亿人民币,连美国的一半都不到。

  美国在走钢丝,中国却张弛有度。

  “房地产救国”成为上百个国家的真诚信仰,国外房价暴涨,更突显和反衬了我国的不抽、压房价的战略定力。

  几年前,国内就开始进行去杠杆、整治资金打滑,出台相关措施,今年更是在楼市政策上雷霆出击。

  8月,针对供给端融资收紧的“三道红线”的高压政策在坊间疯传,虽然还没正式推行,但也强化了上面“住房不炒”的意志。

  9月,有消息爆料,监管机构要求大型商业银行压降、掌控个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,针对市场需求末端严控房贷的政策箭在弦上。

  与此同时,各地楼市放宽政策也在“趁热打铁”。截至今年9月,全国房地产调控政策次数高达403次。

  最新一组数据印证了调控效果,国家统计局公布10月70城房价最新数据,45城新房价格环比上涨,较上月减少10城。二手房方面,39城上涨,环比增加11城。

  掌控房贷、稳定房价,主基调一直没有变。

  2001-2005年,美国开始长达5年利率下调,房地产泡沫不断构成与膨胀,04-06年17次加息,房地产市场繁荣反败为胜,07年裂痕,次贷危机愈演愈烈。

  如今相近的剧情正在发生,而中国已为为更大的金融风浪准备好了“弹药”。


安翰 安翰 安翰 安翰 安翰