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楼市终于捅破了“窗户纸”!哈尔滨鼓励企业降价促销

2020-11-21    来源:威海凤凰湖

http://house.jrj.com.cn/2020/11/19112631314729.shtml 评论 2020-11-19 11:26:50 来源: 刘晓博说财经 作者: 刘晓博 做多唯一突破口

  据“东北网”、“哈尔滨新闻网”等媒体报道,哈尔滨市将发布“楼市新政”――印发《关于疫情期间促进我市房地产市场稳定身体健康发展涉及政策的通报》,一共14条。

  在这个“通报”里,最引人瞩目的内容是:

  即日起至2020年12月31日,反对并希望研发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步惠及给购房群众,在此基础上,对援鄂人员、抗疫受表彰人员等类似贡献群体购房的,予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况展开考核,给予表扬、嘉奖。

  对新建商品房销售下行压力较小的区及县(市),及时通报本地新建商品房库存量、销售量和上行压力等情况,积极引导和希望企业根据市场情况,采行折扣广告宣传、团购等方式惠及销售新建商品房。

  这意味著哈尔滨将沦为2015年以来,中国第一个鼓励开发商“让利”的大城市。

  哈尔滨历史上曾三次沦为直辖市(包括民国的“特别市”、“院辖市”),如今虽然“虎落平阳”,但仍然是副省级城市、黑龙江省省会。

  哈尔滨拥有5.3万平方公里陆地面积的城市,相等于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳。

  地多人少、土地不那么珍贵、人口持续流入,是哈尔滨楼市的基本背景。

  大家都知道东北人流流失,也知道黑龙江是最严重的,但其实仍然低估了人口萎缩的速度。

  2009年到2019年的10年里,哈尔滨小学生人数萎缩了14%,黑龙江全省则流失了31%。我们有理由坚信,大约31%的人口在过去10年离开了黑龙江。

  终于捅破了“窗户纸”……

  当人口用脚投票的时候,想要撑住房价是非常困难的。虽然国家早在2015年就批准后成立了国家级的哈尔滨新区,这种高规则的新区在全国也只有19个,就连光彩夺目的深圳前海、珠海横琴,都不是国家级新区。

  此外,2019年哈尔滨还夺下了自贸区的大受到影响,全市有相似80平方公里被划归了自贸区(深圳只有28平方公里划入自贸区,目前哈尔滨是中央确认的、深圳帮扶的对象)。

  所以,国家对哈尔滨的支持力度还是非常大的。但由于人口萎缩,哈尔滨、黑龙江的经济发展还是相对迟缓。

  根据央行发布的2020年前三季度“地区社会融资规模增量表格”,2020年前三季度黑龙江全省只取得了2300亿融资增量,相似北京的六分之一、上海的四分之一,或者广东省的15分之一。

  事实上,辽吉黑三省今年取得的融资总量加一起,也不过6300亿,而广东一个省就是3.45万亿。

  人口在萎缩,资金不不愿来,楼市当然就陷于了僵局。

  当楼市陷入僵局的时候,地方政府只有三个自由选择:

  第一,等等看,看谁熬得过谁(比如长沙、郑州)。

  第二,放松限购、限贷,或者用货币棚改等手段,刺激楼市上涨(2015年到2016年绝大部分城市)。

  第三,希望企业降价促销(目前只有哈尔滨)。

  楼市跟股市一样,买涨不买跌。所以,性刺激手段是最管用的。但后遗症也非常大,不会加大贫富差距、压制实体经济、降低居民真实消费能力。国家目前吸取了以往教训,坚持房住不炒、房不性刺激。性刺激之路走必经,或者暂时不能走。

  只剩的自由选择只有两个。

  一般来说,地方政府不希望房企降价促销。因为一旦经常出现大面积降价促销,将带来一系列难题――比如前期业主扔售楼处、拒绝退房等等,擦屁股比较麻烦。而且新闻媒介不会炒作,面子很难看。

  国家对楼市的政策也非常具体:稳房价、稳地价、大位预期。

  我们常常看见的一幕是:有开发商真的大幅度降价时,地方政府一定会介入,谴责企业妨碍市场秩序、不正当竞争。

  所以,地方政府在楼市趋冷的时候,一般作法是:坐以备变。最多减少落户门槛,降低人才购房门槛,也就做这一步了,会希望开发商惠及。

  其实允许开发商让利,才是真正的市场原则。

  近年来,楼市的市场化定价机制被行政调控所代替。在深圳、杭州等城市,新房往往被要求以高于二手房的价格出售,所以引起打新狂潮,甚至经常出现了“拼成多多”的炒房模式。而在人口流失城市,由于不容许降价,导致开发商无法正常回笼资金,负债率持续走高。

  现在,哈尔滨终于捅破了这一层窗户纸,沦为中国楼市“最勇敢”的城市,不仅容许开发商让利,而且“政府将对惠及企业的销售情况进行考核,给与表彰、嘉奖。”

  降价促销光荣――荐可谓石破惊天。

  难道哈尔滨不怕“前期业主砸售楼处”吗?看上去是。这解释政府“从楼市僵局中突围”的决意之大。

  这其实是给哈尔滨房价“挤水分”,勇气可嘉,值得点拜。

  此外,哈尔滨的“新的14条”里,还有诸多支持楼市、支持开发商的政策。比如:

  1、2021年12月31日之前,划入到商品房预售资金监管的项目,只存留监管资金额度的3%用于庭院的绿化、道路、灯光等后续配套工程建设,其余资金开发企业可以随时申请,直接拨付至《建筑工程施工许可证》标示的施工单位账户。

  2、支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款,构建异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

  3、反对哈尔滨银行等商业银行及金融机构,对居住于用途的公寓产品给予享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住于用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

  4、即日起至2020年12月31日期间备案的商品房买卖合同,开发企业可在联机备案系统中行使合约签订、解除自主权,每套房屋买卖合同中止次数限定为一次。

  也就是说,开发商获得监管资金的比例在加大,鼓励黑龙江全省居民到省城买房,公寓可以享受住宅的信贷政策和水电煤气等标准,买了房子之后可以更名一次(或后悔一次)等等。

  那么问题来了:哈尔滨楼市新政,否意味着楼市的“价格鸟笼”的下沿被超越了呢?房价否容许自律定价,部分城市不会出现一轮暴跌?

  从文件原文看,哈尔滨的这一轮“鼓励企业惠及”只持续到年底,有点冲2020年GDP的含义。所以,时间是比较短暂的,估算幅度也是受到控制的。

  楼市未来是鸟笼行情,价格有上限和下限,这个会转变。转变的是,下限被哈尔滨有所放松,也不会有一些城市跟进,但幅度会太大。

  但不管怎么说,哈尔滨迈进了关键的一步。未来,会有更多城市第一时间。中国楼市的价格弹性不会加大,人口流失、经济不景气城市的房价会经常出现一轮挤水分。

  所以结论还是:到有显著人口增量的、高级别城市(及其都市圈)买房子,才是正确选择。

  什么山海关以北,胡焕庸线以西,非经济强劲省的副中心城市,普通地级市或者不出核心都市圈的县城,还是离它们近一点。如果这些城市房价下跌,抓住时机挤兑,替换自己的跑道。


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