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开发商推盘步伐未停 机构看好假期楼市行情

2020-10-21    来源:威海凤凰湖

“金九”期间,重点城市楼市普遍未现显著升温行情。北京地区由于7、8月集中于释放市场需求,9月市场出现疲软,销售额环比下滑显著。不过,开发商推盘步伐并未停歇,机构广泛看好国庆假期行情。

“金九”成交沉闷

中国证券报记者梳理找到,三季度市场总体降温。一方面,二季度需求获释,经常出现自然回落;另一方面,三季度调控政策密集出台,信贷政策趋紧,市场预期上行。预计四季度成交继续回升,重点城市价格广泛走平。

业内人士认为,自7月以来,深圳、南京、杭州、成都等地纷纷实施调控升级政策,遏制“炒房”,政策效果显现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进回应,首付比例提升可以抑制投资投机市场需求,“限房价竞地价”等政策有助增加住房供应,平稳房价。如果“金九银十”期间仍经常出现市场抹黑,预计政策继续收紧。

机构监测数据表明,三季度重点城市二手房成交量普遍回升,超过8成城市成交价环比下滑。回升幅度靠前的城市主要有两类,一类是在7月经历调控加码的城市,如深圳、东莞以及南京。其中,深圳环比降幅接近50%,降幅居前;东莞成交量环比降幅约42%,南京三季度成交价环比下降25%。另一类是环渤海城市群中的城市,如大连、廊坊及济南等,降幅分别为33%、25%及19%。

广州、武汉及西安等城市三季度成交环比之后快速增长。其中,武汉市场启动较晚,三季度市场仍处在完全恢复通道,三季度成交价环比快速增长21%。广州、西安三季度成交量环比分别增长23%和19%。

“银十”值得期待

前期开发商开工率整体较高,使得推盘量有充份保障。假期期间看房人数未来将会经常出现小高潮,不少机构期望“银十”期间成交量的突破。

机构数据显示,三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。1-9月66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%,成交面积累计同比下滑8.8%,市场稳定完全恢复。国家统计局公布的数据显示,1-8月商品房销售额同比增长。预计“十一”黄金周将经常出现一波新房成交小高峰。

克而瑞研究中心认为,受疫情影响,不少房企一季度销售阻碍,二季度市场经常出现一定程度反弹,但整体去化较快,导致2020年上半年百强房企的去化周期提高至5年。随着销售逐步恢复,去化周期将持续回升。

具体看,三成房企土储去化周期在4年以下,七成百强房企的去化周期在4年以上。结合上市房企的业绩情况看,大部分房企土地储备相对充裕,未来土储将更重“质”而不是“量”。

分梯队看,龙头房企拿地相对理智,且销售能力较强。其中,恒大、万科去化周期高于3年。其余梯队房企去化周期均超过5年,部分企业甚至相似10年,需要警惕库存的风险,未来仍需减小销售力度,以胆销售作为工作焦点。

出租市场回暖

租房市场热度明显回升,热点城市追加供应量较多。

机构数据表明,2020年三季度,重点19城的平均租金在41.1元/平方米/月,同比下降0.4%。在一线城市中,上海的平均值租金同比持平,其余三城租金同比均有有所不同程度下跌;新的一线城市中杭州租金价格为52.7元/平方米/月,南京、武汉、天津租金多达40元/平方米/月,其他城市的租金价格多在20元至40元/平方米/月之间。

从月度追加供应量看,在一线城市中,上海的出租房源追加供应量领先,同比去年基本持平;在新一线城市中,武汉新增租房供应领先,重庆、沈阳、合肥、长沙的租房供应量同比涨幅多达20%。

业内人士认为,机构化是出租行业未来发展趋势。随着“00后”“95后”转入租赁市场,多样化将成为行业的供给形态。


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