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住房租赁条例即将亮相,将会对未来租房市场有何影响?

2020-09-21    来源:威海凤凰湖

9月7日,国家住建部公布了《住房出租条例(征求意见稿)》,这将是中国首个住房出租条例,具有划时代的意义。

早在2019年的国务院立法计划中,“住房租赁条例”就已经位列其中,如今算是要正式实施亮相了。

这个租房条例实施,在目前有着深刻的市场背景:

第一,目前大量的长租公寓陆续出现暴雷,急需相关条例来规范长租市场。

目前部分长租公寓公司以“高租金吸引房东、低租金更有租客”方式,拒绝租客一次性支付大量租金或违规租金债,连为一体大笔租金后跑路。

所以本次“租房条例”中就明确提出“不得以优惠等名义诱导使用租金贷”。

第二,自从2015年国务院就已经提出要“培育住房出租市场”,如今时间已经过去5年,涉及条例也应当已经酝酿成熟期。

中国的住房租赁市场可以步入一次大改革了。

这次“住房出租条例”中,对出租人及出租企业提出了非常多的“容许”条件,同时要求严格管理“租金债”。

第一,“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住于空间,不得租赁用作居住”,同时“具体合乎当地实际的单间同住人数和人均同住面积”。

合租将会被严苛限制,大房子的租金将无法提高。

第二,“住房出租合同期限内,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金”。

另外“直辖市、设区的市级人民政府应当创建住房租赁指导价格发布制度,定期发布不同区域、不同类型出租住房的市场租金水平信息”。

也就是说,合同租期内出租人不得改变租金,同时政府还要发布租金指导价,“对于租金下跌过快的,可以采行必要措施平稳租金水平”。

租金想要猛涨,门都没有了。

第三,“出租人未及时履行修理义务的,承租人可以自行维修,修理费用由出租人开销”,“住房租赁合约期满或者中止,承租人应该及时腾退租赁住房,出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式被迫承租人拆迁”。

同时“未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。”

这个条款更猛,承租人自行维修费用,也要出租人来承担。同时租房期限到了,出租人还不得以暴力、威逼方式被迫承认人拆迁,不能依法办理。

而且不经承租人同意,出租人不得进入出租房内。

这就意味着出租人只能走法律程序了。

第四,“自然人转租住房套数或者间数超过城市人民政府规定规模的,应该依法办理市场主体注册”。

这个条款就是如果你手里有好几套房,都要租赁,那必须要办理市场主体登记,也就是说,你要办理企业来进行出租,要交税。

第五,“住房租赁企业不得以隐瞒、愚弄、强制等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人用于住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包括租金贷款涉及内容。

这个条款就是逃着“长租公寓暴雷”去的,以后出租企业不得再给承租人进行住房租金贷款,承租人只能拿着租房合约去银行自己办理。

同时“商业银行派发住房租金贷款,应该以备案的住房出租合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限”。

这就意味著租房贷款不有可能沦为主流。

第六,“国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建出租住房,利用整幢既有房屋用作租赁,将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式,多渠道减少租赁住房供应。”

这意味着纯出租房将来将不会大量供应,将会对城市租金形成较小影响。

尤其是北京,最近出台了《北京市发展住房出租市场专项资金管理暂行办法》,要利用专项资金来对出租住房展开补贴,确保租房租金不下跌。

这个暂行办法中,在第十条明确提出:申请人专项资金补助的集体建设土地租赁房的租金涨幅,三年后不得多达周边同类房屋租金的平均涨幅。

同时将按照“成套住房4.5万/套”,“非成套住房3万/套”,“集体宿舍5万/间”来展开租金补贴。

而对于扩建租赁房,比如商改租,厂改租等,也补贴:补助金标准为用于面积15平方米以下的1万元/间,使用面积15平方米及以上的2万元/间。

这种大规模的补贴,说白了就是要把租金掌控住。

作为13个试点利用集体建设用地建设租赁住房的城市之一,北京明确提出在2017—2021年,将新的供应出租住房50万套,主要在集体建设用地上建设,这些量将会在未来1-2年陆续入市。

据了解,北京的集体建设用地租赁住房项目将实行全装修成品交房,并且鼓励签订长期出租合约,单次租期不低于3年,最久也不多达10年。

在房价调控长效机制取得重大突破后,北京将会在房租上也会逐渐建立长效机制,“控租金”也不会沦为常态。

所以对于很多想投资,然后再提供租金收益来“还贷”的投资客来说,在北京就要慎重一点了。

总体上看,这次的“住房租赁条例”是从控制出租人的权利等方面来达到规范租房市场的目的的,不得随意提高租金,不得以暴力胁迫承租人退租,不得随意转入出租房等都对出租人的不道德提出了严控。

同时对当地政府也明确提出了拒绝,一个是要发布租金指导价,严控本地租金上涨幅度;二来是要增大供应租赁房,构成多渠道供应。

多管齐下,部分城市的租金“毕矣”!


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