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一二线城市二手房挂牌量激增,市场在抛售?你想多了

2020-08-11    来源:威海凤凰湖

一二线城市二手房挂牌量激增,市场在抛售?你想要多了

  一直以来,市场上对各城市二手房上海证券交易所量较为注目,有人甚至将二手房挂牌量的多少,看作是房地产市场交易的晴雨表,如果挂牌量大幅减少,就意味着二手房东们对房价的看空,甚至是抛售潮的到来。

  将近段时间,多地相继传出二手房挂牌量大幅减少的消息,甚至有城市的在售房源量在一年多的时间增长近3倍,类似于“二手房压顶”“二手房海量挂牌预警”“二手房挂牌卖不来”“排队卖房”等声音不绝于耳。但中新经纬客户端专访发现,一二线城市在售房源激增,并不符合事实。

  有城市二手房挂牌量快速增长3倍?

  火热的万人摇号买房,让杭州部分低价楼盘异常火热,造就了整个市场交易量的上升,近几个月二手房的成交量均突破万套。而与此同时,二手房挂牌量不断攀升。

  据透明售房网数据表明,2019年11月杭州市区二手房挂牌量突破10万套大关,今年4月突破11万套,到了6月17日,正式突破12万套。在2018年11月,杭州二手房挂牌量仅4万套,一年半多的时间,几乎快速增长3倍。中新的经纬客户端查找发现,贝壳找房、我爱人我家网站当前在售的杭州二手房源分别约为7.5万套、6.8万套。

  一边是新房、二手房交易的火热,一边却是二手房上海证券交易所量的急剧增加,这不免得让人对市场风向产生分歧。透明售房网称,按今年4、5月份每月过万的成交量计算出来,在挂牌不快速增长的情况下,完成这12万套二手房的去化,需要12个月的时间;按照2019年平均每月6600多套(二手房网签7.96万套)的成交量计算出来,则需要18个月的时间。

  据一家重庆媒体近日报道,当地二手房的挂牌量更是扶摇直上。报道称,以链家官方表明的数据来看,2019年1月,重庆的二手房挂牌量约4.8万套,2019年7月超过约9万套,而今年7月的上海证券交易所量直扑16万套,是全国二手房源上海证券交易所量最低的城市。

  贝壳找房网站显示,成都当前有13.7万套在售房源。

  其他多个一二线城市,同样爆出二手房挂牌量减少的消息。有自媒体称之为,根据贝壳找房网站表明,2019年10月底,苏州全市二手房挂牌量突破5万套,到今年7月22日,上海证券交易所量达到9.2万套。贝壳找房网车站数据显示,成都的二手房上海证券交易所量在2019年7月突破10万套,现在快速增长至13.7万套。

  贝壳去找房、我爱人我家网站显示,北京当前在售的二手房源分别约为9.2万套、7.1万套。和硕机构首席分析师郭毅对中新经纬客户端称之为,一些房产交易平台上的上海证券交易所房源数据虽然经过了美化,但可以显现出大概的趋势,比起去年,北京市的挂牌房源量大致增加了2万套。

  在售房源量增幅仅为个位数

  辨别媒体早前报导,二手房挂牌量的变化,多依据一家或多家房产交易平台的数据,并由此得出结论市场不存在或将出现抛售潮。那事实真是如此吗?

  贝壳找房首席分析师许小乐对中新经纬客户端称之为,他注意到一些媒体在报导中用于了贝壳找房在售房源的数据,但在数据使用上可能不存在一些误解。有报道将贝壳去找房的数据与链家网的数据展开了比较,但这两个口径的数据是不能比的,因为贝壳找房是一个平台,链家只是平台上的一个商户,贝壳找房上的二手房源量高于链家。

  “以重庆为例,目前贝壳去找房上二手房源大约有16万套,其中链家有6.7万套,如果直接拿贝壳找房与链家作比较,得出的结论就是房源量实现翻倍。所以,这些结论还是要注意下。”许小乐还说,链家现在的数据已经作出调整,与贝壳去找房上的挂牌量保持一致。

  不过,由于成交量增加、挂牌交易时间变长,一些核心一二线城市的二手房上海证券交易所量确实经常出现小幅下跌。贝壳研究院称,今年6月份,其重点监测的18城中,有11城的二手房库存量同比增加,2020年上半年重点城市二手房成交价同比广泛下降,与库存普遍增加对比鲜明。许小乐强调:“当前库存经常出现了暂时性减少,这个是可以看到的,但是增长幅度比较很弱,增幅在个位数以内。”

  就北京而言,除了成交量增加等原因,郭毅还认为,挂牌出售二手房源的业主,多是有换房和提高需求,由于需要符合更高的首付比例要求,“买一卖一”已经敢,必须“买二卖一”,这也致使上海证券交易所出售的二手房源激增。

  中原地产首席分析师张大伟称,当前一二线城市二手房挂牌量整体变化不大,没有经常出现所谓的大幅快速增长。同时,即便主流房产交易平台上的数据,也不完全靠谱,“楼市调控政策严格的时候,一些高单价房源不能对外展示,而随着政策松动,又可以展示了。这些因素,会影响房产交易平台挂牌量的变化。”

  另外,个别热门城市二手房源的激增,还与购房主体的构成有关。张大伟称之为,杭州的市场一直较热,购房群体中有较小比例的投资客,房屋交付后,这类购房人会很快挂牌出售房源。还有的投资客,只是将房源挂出去,可以随时告诉价格走势和市场温度,以便作出之后持有人还是出售的决策。

  中新的经纬客户端就曾报导,杭州一些万人摇号买房的楼盘,在刚交付后不久,就有大量房源在房产交易平台上挂牌出售。某楼盘附近门店的房产经纪人也证实,卖房的业主基本都是投资客。

  抛售?不存在的!

  既然一二线城市二手房上海证券交易所大幅减少是不不存在的,那所谓的挤兑潮,也就没了根据。张大伟称,挂牌量的变化受到很多因素影响,用这一数字去预测市场走势是不精确的,市场的冷与热,还是要看成交量和成交价价格。

  郭毅称,从北京市场的展现出看,谈不上抛售,“挂牌价也是个‘虚数’,在交易过程中买卖双方还会议价,过去是卖方市场的时候,议价就往移除,现在是买方市场,议价肯定往松动。有些人有可能生气换房,或者急需银子,价格就低一点,才能更快地卖出去。”

  郭毅也分析,挂牌量的增加,会让房价经常出现波动,“卖房的人多了,买房的人没减少,业主认同要在价格上有所断裂。”近几年,北京的房地产市场进入买房市场,城区内的一些教育资源不好的区域及郊区,房价大致有15%-20%的上升,但这一降幅是在相对缓慢的过程中完成的。

  至于未来,郭毅指出,随着北京城区内一些高端新房项目的入市,不会对核心区域的房价,尤其是次新二手房的价格形成承托。由于外围市场新房、二手房的库存量较大,五环外的二手房房价将维持平稳或稳中有降的趋势。

  许小乐称,当前大部分业主的挂牌价是往下走的,但降幅不大,在贝壳找房重点监测的18城中,6月份的二手房房价降幅在3%左右,归属于一个正常的议价,没有大幅度地甩卖。

  挂牌量激增、二手房东抛售的事情虽然不不存在,但背后也透漏出有楼市的隐忧,贝壳研究院在近期一份报告中就认为,当前房价与租金、与经济快速增长和居民收入水平的背离均有所不断扩大,应该警觉房产泡沫。

  二手房业主们的市场信心也不足。该研究院数据表明,2020年第二季度,重点18城中除深圳及上海外,业主调涨次数占比均在30%以下,其中有9城调涨占比在20%以下,业主预期偏弱,均价有可能小幅暴跌。

  对于下半年的市场走势,上述研究院判断,核心城市的表现要好于非核心城市,核心区域强于郊区,改善型住宅产品优于刚须要产品。(中新的经纬APP)

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